Hoy me propongo hacer algo diferente, contándoles nuestro proceso interno a la hora de seleccionar un proyecto para comercializarlo en Justo Acá.
Nosotros tenemos como premisa salvaguardar las inversiones a largo plazo de nuestros clientes. Por eso, somos muy cuidadosos a la hora de integrar un proyecto para comercializar en nuestra empresa.
En este artículo les voy a dejar los principales puntos que analizamos para saber si un proyecto es seguro y rentable en el largo plazo.
1 – Constructora:
En primer lugar, debemos saber cuál es la constructora y qué trabajos anteriores ha realizado. Para ello hablamos siempre con los referentes del sector y acudimos a obras anteriores para cercioramos de que hayan cumplido con finales de obra, respetado las memorias descriptivas y entregado a tiempo.
Por otro lado, averiguamos si la misma forma parte de la Sociedad Anónima del edificio o es tercerizada. Esto puede darnos una idea del esmero que le pondrán al proyecto.
Hemos tenido casos donde la constructora, al ser parte del proyecto, terminó invirtiendo de su propia caja, para dejar el edificio mejor. Cuando las constructoras están involucradas como socias, le ponen más cariño, es una realidad. La tercerización requiere un control más exhaustivo y por ende acarrea otro tipo de problemas relacionados al tiempo de entrega y la prolijidad.
Únicamente trabajamos con aquellas constructoras que tienen experiencia en el sector, priorizando aquellas que se unen al proyecto como socias, involucrándose incluso una vez terminada la obra.
2- Fondeo del proyecto:
Para los que son nuevos en esto, les dejo un dato no menor: la empresa constructora y el desarrollista son, muchas veces, personas jurídicas diferentes.
El desarrollista es quien une todas las partes: arquitectos, constructora, estudio notarial, comercializadora y saca beneficio de la venta de los apartamentos. Este realiza el cálculo financiero de cómo se va a ir invirtiendo el capital en la construcción y es responsable tanto del pago a proveedores, como ventas y coordinación.
Nosotros intentamos ir más allá de la superficie y averiguar el fondeo de capitales. Un edificio se construye con dinero aportado por los socios y otra parte de las ventas que se vayan haciendo, por lo que un equilibrio es importante para que todo fluya y no haya atrasos.
Muchas veces se nos presentan proyectos con fondeo 0, es decir, que harán todo con el dinero proveniente de las ventas. El tema es que si en algún momento la pata comercial falla y las ventas se frenan, la obra también, y no habrá nadie quien ponga el dinero para seguir. Por eso es clave trabajar con asesores que estén bien informados, pero no atados únicamente al proyecto, de manera que puedan dar su opinión objetiva y comparable con otros emprendimientos.
3- Experiencia del desarrollista.
Hemos pecado en los comienzos de incluir algunos desarrollos cuya falta de experiencia nos jugó una mala pasada y tuvimos que resarcir a los clientes.
Esta falta de experiencia va desde no separar una capital para los imprevistos que suceden terminada la obra, contratar proveedores que nosotros ya sabemos que no cumplen en tiempo y forma, o incluso no calcular bien el pronóstico de ventas y tener la obra frenada un par de meses.
Bajo nuestra filosofía, más allá que no seamos responsables de la obra, sí somos quienes aconsejan y asesoran. Si algo falla, también nos sentimos responsables.
Hoy en día, sólo tenemos proyectos cuya experiencia previa de los desarrollistas es comprobable y verificada por nosotros. Obviamente no podemos estar en todo, pero al menos vamos disminuyendo el riesgo y damos a nuestros clientes un abanico de productos confiables y seguros.
4 – Materiales
En los últimos años, nos volvimos expertos en el uso de materiales constructivos y es algo de lo que nos gusta sacar chapa. Aunque debo confresarles algo, soy más fanático de los materiales internos, esos que no se ven.
En mi opinión, no se necesita mucho para dejar una habitación bien presentada y elegante a los ojos de cualquiera. De hecho es muy económico amueblar un living comedor, poner una luminaria moderna y decorarlo de forma vanguardista. La parte cara es la interna; los caños de termofusión, el aislamiento, la impermeabilización, las aberturas, etc.
Los mejores proyectos son lo que están pensando de adentro hacia afuera y no al revés. Por eso, cuando tomamos un proyecto hacemos mucho énfasis en que nos expliquen qué materiales se van a usar y cómo va a ser su colocación.
La tecnología va evolucionando, pero a la par debe ir el conocimiento de instalación. No sirve de nada tener el mejor material si quien lo coloca no está formado en eso. Por eso me gusta introducirme en esto y conocer a algunas personas claves, muchas de ellas extranjeras, que tienen un conocimiento técnico muy bueno y logran transmitir la seguridad del asunto.
Un buen consejo es que a la hora de visitar una obra, se detengan en ver cómo trabajan y si notan algo nuevo que les llama la atención, preguntar cómo lo colocan. Los constructores aman hablar de lo que hacen y casi siempre, los invitan a presenciar el trabajo.
5- Precio por m2 y descuentos
Aquí no hay mucho misterio, sólo tomamos aquellos proyectos que hacen un estudio serio del precio por m2 de la zona y nos brindan una rentabilidad líquida de entre el 3,5% y el 5,5% el dólares.
No importan los descuentos, debemos mirar el número final y sacar el cálculo con eso. Hay proyectos que no hacen “atenciones” y son más beneficiosos que otros que te prometen el 10% por pago contado.
La rentabilidad del mercado inmobiliario hoy oscila entre el 3% y 5,5% líquido, quien prometa más de eso, debería verificar bien los números.
En el mundo digital he visto anuncios donde hablan de rentabilidades del 7%, 8% y hasta 9% líquido, pero luego cuando los tienes cara a cara, hablan de Airbnb con una tasa de ocupación del X% anual y obviamente no toman en cuenta el trabajo que implica eso y sus costos.
Seamos claros, si hacemos una inversión de capital, no es para estar trabajando paralelamente con él, para ello ponemos un hotel, y obviamente, no es el mejor momento.
6- Ubicación
Hoy en día existen 4 epicentros muy importantes para las inversiones inmobiliarias:
Zona Universitaria: Cordón Sur, Centro Sur y Palermo.
Zona hospitalaria: Tres Cruces, Blanqueada y Comercial.
Zona financiera: Pocitos Nuevo, Pocitos, Zona de WTC.
Zona especulativa: Aguada y La Unión.
Nosotros hacemos un análisis tanto de la zona como de las características del edificio a la hora de integrarlo a nuestra cartera. Debemos ofrecer lo que los inquilinos buscan en cada lugar y el proyecto debe ampararse en lo que el inversor necesita.
Por ejemplo, en zonas especulativas buscamos proyectos que tengan un bajo precio por m2, buenos beneficios al adelantar capital y que nos permitan, sin complicaciones, ceder nuestra promesa cuando queramos. Entendemos que en estos edificios, lo ideal es comprar barato para salir una vez finalizada la obra y obtener una ganancias de capitales.
Por otro lado, en barrios universitarios buscamos proyectos que cuenten con los amenities necesarios para generar muy buenas rentas. Generalmente quienes alquilan aquí son estudiantes o profesionales que quieren tener todo conectado y disfrutar de espacios en común que brinda el edificio.
La ubicación nos permite básicamente entender quién es nuestro cliente final e incluir sólo aquellos proyectos que, a la larga, nos darán el mejor resultado.
7- Formas Jurídicas:
Los desarrollos pueden adoptar diferentes estructuras jurídicas para operar.
Hoy, dado el nuevo decreto del gobierno, se guiarán por las Sociedades Anónimas Simplificadas. Sin embargo, hay algunas opciones como los Fideicomisos, que sirven para darle un mayor grado de seguridad al proyecto.
Esta entidad básicamente es quien administra el dinero y va pagando a los proveedores en función del avance de obra. Es un intermediario entre el dinero de las ventas y el uso por parte de la constructora. Por lo general se utiliza un estudio jurídico de renombre, para demostrar la seguridad.
El fideicomiso al costo es otra opción válida con algunas diferencias que vale la pena hablarlas personalmente, pues no siempre son estructuras muy favorables por el tema del fondeo.
Con gusto sobre este punto podemos dar una mayor asesoría en oficinas.
8- Leyes por las cuales se amparan.
Una de las leyes más importantes al día de hoy es las N°18.795 que permite grandes beneficios a nivel impositivo, pero a mi juicio, otros más importante en el plano legal.
Más allá de los que todos ya conocemos sobre la exoneración del IRPF a las rentas e IP por 10 años, ITP e IVA, existe la posibilidad de obtener las escrituras casi inmediatamente a la finalización del proyecto, y no esperar al famoso final de obra.
Son varios los requisitos que se deben presentar para que todo esto suceda, pero nosotros nos encargamos de estudiar el proyecto a fondo y analizar por cuáles leyes se está gestionando el edificio para darle a nuestros clientes la tranquilidad necesaria.
Esto no quiere decir, que nos basemos en esto para dejar un proyecto fuera de nuestra cartera, pero sí es un factor que suma al tener que decidir entre dos que son competencia directa por zona, calidades y precio.
Comentario final
Sin lugar a dudas elegir un proyecto no es una tarea fácil y para ello es necesario tener experiencia, conocimiento y una pizca de intuición.
En lo personal, me gustan las cocinas abiertas al público, donde se ve cómo se cocina, quienes lo hacen y qué procesos se utilizan, por lo que trato de aplicar el mismo criterio al mundo de las inversiones inmobiliarias.
Espero que el artículo les haya sido de utilidad y los invito a leer nuestro blog donde semana a semana brindamos información de altísimo valor relacionado al mundo del real estate.
Javier Garaza
CEO y Fundador de Justo Acá Propiedades e Inversiones.