Qué dificil, con tanta publicidad falsa, es identificar un buen negocio. A veces se nos hace complicado medir conceptos como rentabilidad, re capitalización o simplemente analizar si el descuento que nos han hecho es realmente bueno, o si es a base de un precio que ya estaba muy por encima del valor de mercado.
Para poner un poco de claridad en todo este asunto vamos a aclarar un par de conceptos y bajar a tierra los números del sector.
¿Cómo se calcula una rentabilidad?
1) Se calculan todos los costos asociados a la compra de un inmueble: Precio del mismo, gastos de ocupación si lo hay, honorarios inmobiliarios, honorarios del escribano y gastos notariales e ITP
2) Se estima el valor del alquiler percibido en un año teniendo en cuenta que, por lo general, un apto se alquila 11 meses al año (debemos ser objetivos y entender que cuando un inquilino se va, debemos acondicionar el inmueble y esperar que entre el siguiente)
3) Al valor anterior se le resta: Impuestos (IRPF a las rentas), contribución, primaria, mantenimiento del apartamento, gastos de garantía y posiblemente honorarios inmobiliarios por cada alquiler efectuado.
4) Se resta el valor anual de las rentas menos los gastos anuales y este monto se multiplica por 100 y lo dividimos entre el costo total del apto. El resultado de esta ecuación nos arroja la rentabilidad anual, que varía entre un 2% y un 6% anual.
En otras palabras todas esas rentabilidades que vemos del 8% o 10% son sin restar los gastos, en otras palabras, “bruta”, o simplemente no tienen en cuenta todos los datos.
Otras veces, se suele sumar la rentabilidad del inmueble y la recapitalización, que son conceptos diferentes y este último sumamente especulativo.
¿Qué se entiende por Re-capitalización?
La recapitalización es el aumento que tiene el activo en función del tiempo. Pero ojo, este puede aumentar o disminuir. Afortunadamente en Uruguay viene en aumento, pero esto depende también de qué barrio analicemos y las características del inmueble.
La revaluación en dólares está cercana al 4,5%, lo cual es un excelente número que obviamente si hacemos la trampa y la sumamos a la otra, obtenemos valores del 10,5%. Pero este último, sabemos que no podemos sumarlo, porque hasta que no se venda el inmueble no se obtiene el beneficio.
Cuando analicemos una rentabilidad, pongamos todos los datos arriba de la mesa y consultemos la revaluación en función de: el barrio, tipo de inmueble, años de construido, materiales empleados y otros conceptos que un buen asesor lo debería tener más que claro.
¿Cuánto es un buen descuento a la hora de negociar un apartamento?
Primero que nada entendamos una cosa, los precios más bajos se obtienen en proyectos en pozo, y cuanto más dinero se adelante al inicio mejores descuentos se podrán obtener. Ningún desarrollador (quienes promueven el emprendimiento) tiene incentivos a bajar el precio con el edificio ya terminado, en otras palabras, no necesitan dinero, pueden esperar un buen tiempo a que alguien pague lo que pide. En estos casos un beneficio razonable está entre el 2% y el 5%.
Cuando se adelantan grandes sumas de dinero en el momento inicial de la construcción, digamos un 60% o 90% se pueden alcanzar descuentos de hasta el 10% y en algunos casos muy puntuales, dependiendo la unidad puede llegar hasta un 13% real.
Para un caso de pago durante la obra, sin grandes adelantos ni intermediación bancaria, el descuento aceptable oscila entre el 4% y 7%
Obviamente, todo esto es subjetivo, por supuesto que hay empresas que inflan los precios para darte la sensación de que estas obteniendo un gran descuento y otras que directamente no hacen promociones, pero sus valores están por debajo o igual que el precio real de mercado.
Lo importante es hacer un buen paneo del mercado, comparar los metros cuadrados reales de cada unidad y hallar el precio por metro cuadrado más conveniente. Si tienes dudas, puedes preguntarle a tu asesor o pedirle algún informe de mercado para que puedas tomar la mejor decisión
Espero haber contribuido a clarificar estos conceptos y aportado una visión más realista del mercado.
Javier Garaza
CEO y Fundador de Justo Acá Propiedades e Inversiones