Decisiones financieras de activos inmobiliarios: ¿Vale la pena vender y volver a comprar?
El mercado inmobiliario uruguayo ofrece una amplia variedad de opciones que permiten generar ingresos pasivos mediante el alquiler de propiedades. No obstante, a medida que el mercado evoluciona y cambian las circunstancias y/o los objetivos personales, podría ser prudente considerar estrategias que optimicen aún más las inversiones. Una de estas estrategias consiste en vender una propiedad que genera renta para adquirir una nueva propiedad con el mismo propósito.
En este artículo, exploraremos los pros y contras de esta acción, además de compararla con otros activos financieros, con el fin de ayudar a los inversionistas a tomar decisiones informadas.
Pros de vender y comprar un activo inmobiliario
Actualización y Valorización: la adquisición de una propiedad más nueva puede aumentar el potencial de ganancias. Las características y la demanda por proyectos nuevos, permite ajustar los precios de los alquileres y también a largo plazo el precio del inmueble debido a su mejora en la valorización.
Atracción para inquilinos: los inmuebles modernos atraen a una mayor cantidad de inquilinos y están dispuestos a pagar más por mejores comodidades o amenities. Lo que se puede traducir en un aumento en la renta mensual y en una posible baja del riesgo de que el inmueble quede tiempo sin alquilar.
Menores Gastos de Mantenimiento: las propiedades nuevas tienden a requerir menos mantenimiento a corto plazo y al tener esos costos adicionales puede aumentar los ingresos netos.
Prevenir riesgos: cambiar a un activo inmobiliario diferente puede permitir la diversificación en ubicación geográfica y tipo de propiedad, reduciendo el riesgo de pérdida si un mercado específico sufre una disminución en la demanda o el inmueble comienza a quedar desactualizado.
Contras de vender y comprar un activo inmobiliario
Costos de transacción: Comisiones, impuestos y costo de trámites al vender y comprar propiedades pueden reducir las ganancias esperadas. Por eso es importante tener claro los objetivos, las expectativas de rentabilidad que pretendo del inmueble y el tiempo a destinar para alcanzarlo. Ejemplo de preguntas a realizarse: ¿Deseo obtener una ganancia con la venta y la compra o es un objetivo secundario? ¿Quiero obtener una mayor renta o que el inmueble se revalorice mejor con el tiempo (o ambas)? ¿Me conviene esperar un activo en el pozo o me voy a estrenar?
Tiempo muerto y pérdida de ingresos: Durante el período de venta y compra, la propiedad actual podría quedarse sin inquilinos, lo que resultaría en una potencial pérdida temporal de ingresos por alquiler.
Riesgo de mercado: Aunque el mercado inmobiliario uruguayo ha sido muy estable durante más de 20 años, podrían surgir pequeños períodos o eventos que generen incertidumbre sobre el comportamiento futuro de los precios y la demanda.
Ahora bien, ya hablamos sobre los pros y contras de vender y comprar un activo inmobiliario. De todas formas, esto mismo lo podemos comparar con otros activos financieros y por ejemplo en lo que respecta a la entrada y salida de una posición (es la cantidad de un valor, mercancía o divisa que posee una persona o entidad). Bajo este paralelismo, podemos encontrar similitudes de las cuales analizaremos a continuación:
Timing: El momento de entrada y salida influye en la rentabilidad tanto en inmuebles como en cualquier otro activo financiero.
Falta de oportunidad: Vender un activo rentable puede significar perder oportunidades futuras de ingresos estables. En estos casos, es importante analizar con detenimiento el activo (inmobiliario) que ya poseemos.
El mercado y su ciclicidad: Todos los mercados son cíclicos y están influenciados por factores predecibles e impredecibles. El mercado inmobiliario no es diferente en esta realidad.
Diversificación y riesgo: La diversificación reduce el impacto de cambios imprevistos en un mercado. En el caso de activos inmobiliarios, también se aplica en el análisis de ciudad, barrio, tipo de propiedad, tipologías, leyes y beneficios, etapas del proyecto, estrategias de renta, entre otros.
Gestión activa: Los activos requieren una gestión activa si se pretende optimizar y mejorar los retornos. Los inmuebles también necesitan una gestión, aunque sea mínima, para mantener o mejorar su rentabilidad.
Expectativas de ingresos: Las expectativas deben ser realistas dadas las variaciones del mercado. En cualquier tipo de activo en el que se busque invertir, la asesoría profesional es sumamente importante. De esta forma, no se generarán falsas ilusiones y se podrán planificar objetivos realistas de rentabilidad.
Conclusión
Tomar la decisión de vender una propiedad que genera renta para comprar una nueva no es una elección sencilla, y debe basarse en un análisis exhaustivo de los pros y contras, así como en la situación financiera y los objetivos del inversionista. La diversificación y la búsqueda de oportunidades de crecimiento pueden ser impulsos clave para emprender esta acción. No obstante, es crucial considerar los costos involucrados y los movimientos del mercado. Además, como hemos observado en las similitudes con otros activos financieros, es fundamental ponderar los riesgos, el tiempo y los posibles rendimientos.
Como asesores de activos inmobiliarios, nuestro papel es guiar al cliente a través de este proceso, brindando información detallada y ayudando a tomar una decisión informada que esté alineada con sus objetivos financieros a largo plazo.