En este artículo vamos a esclarecer todos los puntos referidos a la Ley N°18.795 denominada “Ley de interés social” y posteriormente “Ley de viviendas promovidas”. Particularmente veremos su finalidad, qué departamentos están bajo la misma, cuáles son los beneficios para los compradores y qué zonas abarca.
Razones de la ley
Según la ANV: “La Ley N° 18.795 promueve la inversión privada en Viviendas de Interés Social a partir del otorgamiento de exoneraciones tributarias. Esta ley se enmarca en un programa más amplio cuyo objetivo es facilitar el acceso a viviendas a sectores de ingresos medios y medios bajos, a través de la compra o el alquiler”
En otras palabras, la Ley busca que los inversores puedan comprar apartamentos en determinadas zonas con beneficios fiscales, mejorando así su rentabilidad y volcando al mercado de alquileres mejores viviendas para los inquilinos. Lejos está de promover la vivienda para los sectores sociales más desfavorecidos, para ello están las cooperativas de ahorro, que no están relacionadas a este tipo de ley estrictamente. Esto es algo importante de entender, pues el nombre elegido en su inicio (“Ley de interés social”) fue polémico y generó muchas confusiones.
La idea era evitar que la ciudad siga expandiéndose hacia el Noreste de forma horizontal, algo muy caro para las ciudades por la implementación de redes sanitarias, policiales y servicios de todo tipo, y comience a desarrollarse verticalmente en zonas que ya contaban con una buena infraestructura. Así es como los barrios Cordón, Palermo y La Blanqueada han tenido un crecimiento exponencial en los últimos años y donde se ha instalado una variada propuesta de comercios, bares, cafés y centros de esparcimiento que revitalizaron y modernizaron la zona.
Por otra parte, la fuerte concentración de edificios en zonas ya saturadas y de alto valor dejaba marginadas a otras áreas que no veían modernización alguna. Las empresas constructoras seguían muy apalancadas en los barrios costeros de Pocitos, Punta Carretas y Malvín, ofreciendo productos de alto valor para un sector muy puntual de la población. Esto continuaba ensanchando la brecha arquitectónica y de innovación entre los barrios costeros y el resto de Montevideo.
Para solucionar este problema, la ley otorgó incentivos fiscales a las empresas desarrollistas para que se vean tentadas de continuar sus trabajos en lugares menos congestionados y con valores más económicos, de esta manera mejoró muchísimo la distribución de las viviendas y modernizó muchas zonas que estaban necesitadas de un cambio.
Beneficios fiscales para los compradores
1) Exoneración del ITP al momento de comprar
En toda transacción inmobiliaria, sea venta o compra, cada persona física o jurídica está obligada a abonar el “impuesto a la transmisión patrimonial”, equivalente al 2% del valor catastral del inmueble. La Ley N°18.795 permite exonerar este importe en la primer enajenación. Es decir, si eres el primer comprador de la unidad no deberás pagar este impuesto. Ojo, hablamos de la primer enajenación, y me gustaría dejar esto bien en claro: si eres el primero en hacer una promesa o escritura obtienes el beneficio, ahora, en caso que estés haciendo una sesión de derechos, ahí sí deberás pagar el importe, pues se considera que no eres el primer adquirente, incluso si has adquirido el bien en pozo y aún quede tiempo para la ocupación real.
2) Exoneración del IRPF a las rentas por 10 años
Aquí vamos a ser claros porque hubo un cambio de normativa en Abril de 2017. Por la “Ley de Interés Social” es decir, la anterior, se delimitaban 4 zonas con descuento del IRPF a las rentas de entre el 40% y el 100%. Todo dependía del área en que tu propiedad estaba situada. En el barrio de Cordón Sur, por ejemplo, era del 40% y en La Blanqueada ascendía al 100%. En caso que el inquilino alquilara utilizando una garantía expedida por la ANV, cuya administración era la Contaduría General de la Nación, obtenían el descuento total.
Con la nueva ley, a efectos prácticos se esfumaron las zonas y el descuento pasó a ser casi siempre un 40%. La única forma de llegar al 100% sería poniendo el precio de alquiler en un monto tope marcado por la ANV que, entre nosotros, es tan bajo que no tiene sentido.
El plazo de esta exoneración es de 10 años desde la habilitación municipal del edificio y se traspasa el beneficio a cualquier otro comprador de la unidad. Obviamente si vendemos 5 años después, el próximo propietario podrá hacer uso del descuento por 5 años más.
Para los que no estén familiarizados con el IRPF a las rentas, el mismo equivale al 10,5% del valor del alquiler y se paga todos los meses, de forma online o en cualquier lugar de cobranza.
3) Exoneración del impuesto al patrimonio por 10 años
En Uruguay el impuesto lo deben pagar todas aquellas persona residentes o no residentes que tengan un patrimonio en el país superior a U$S 105.000 aproximadamente al día de hoy. La alícuota varía entre un 0,5% y 0,8% anual para las persona física residentes y entre un 0,7% y 1,5% para los no residentes que no estén pagando el Impuesto a las Rentas de los No Residentes.
La ley permite que ese inmueble no puntúe para el cálculo del patrimonio por 10 años desde el momento de la habilitación municipal. Al igual que el beneficio del IRPF a las rentas, puede ser transferido al siguiente comprador por el plazo restante.
4) Exoneración del IVA en la primera compra
Este beneficio es más ambiguo dado que no representa un descuento real para el comprador. Obviamente el desarrollista puede bajar el precio de venta porque tiene un margen mayor, pero eso no se da en todos los casos. Por lo tanto, prefiero decirte que es un beneficio a medias que en algunas empresas constructora está, pero en otras no.
¿Cuáles son los apartamentos amparados?
Al margen de que un edificio esté bajo la Ley N°18.795 , no significa que todos sus apartamentos lo estén. Estos deben cumplir ciertas características de construcción, medidas y servicios para estar amparados. Entre las especificaciones más relevantes están:
- Contar por lo menos con una habitación delimitada.
- Cumplir con ciertos metrajes máximos y mínimos.
- Tener un número máximo de 1 baño para los apartamentos de hasta 2 habitaciones.
- Disponer de un determinado porcentaje de asoleamiento y ventilación
- Instalación de placares bajo mesada de la cocina.
- Presencia de vidrios dobles en fachadas al sur en determinadas zonas.
- Pre instalación de lavarropas.
- Disponibilidad de apartamentos para discapacitados y accesibilidad en el edificio..
De igual manera cada desarrollista le pone su impronta y obviamente puedes encontrar opciones con placares en dormitorio, calefacción, gas por cañerías o amenities como: barbacoa, microcine, salas de lectura y canchas deportivas.
¿Dónde están ubicados estos edificios?
En el mapa a continuación se puede divisar las zonas donde actúa la ley. Las coloreadas de violeta y azul son las de mayor concentración de nuevas edificaciones ya que presentan los mejores descuentos, precios y ubicaciones.
En naranja están las áreas más periféricas que no tuvieron desarrollos inmobiliarios y en amarillo claro la zona costera que no tiene beneficios fiscales para el desarrollo de nuevos emprendimientos.
La diferencia de la zona violeta y la azul es que la primera, bajo la ley anterior, exoneraba el 100% del IRPF a las rentas, mientras que ahora un 40%. Al margen de esto, en la zona azul los valores de alquiler y revaluación son notoriamente superiores, por ello es que gran cantidad de los inversores optan por los barrios de Cordón Sur y Centro.
Conclusiones
Los apartamentos amparados por la Ley N°18.795 son una gran oportunidad de inversión. Básicamente nos otorogan un 1% extra de rentabilidad que los no amparados y, por lo general, están en zonas que están revaluando más que las tradicionales. Obviamente hay que ser cuidadoso en elegir con qué empresa trabajar, el barrio y la calidad de sus terminaciones y materiales empleados.
Javier Garaza
Ceo y cofundador de Justo Acá Propiedades e Inversiones