Empecemos por definir qué es un préstamo hipotecario.
Se trata de un préstamo de dinero que se solicita a una entidad bancaria cuando se desea comprar un inmueble. Este crédito se define “hipotecario” ya que la garantía, para asegurar que se cumpla la devolución del dinero más los intereses es el propio inmueble al que se desea acceder con el préstamo.
Es justo lo que necesito, ¿qué debo hacer?
Si deseas comprar una propiedad para vivir o necesitás financiarte para acceder a una inversión inmobiliaria; generalmente el banco podrá proporcionarte un porcentaje del valor total y el resto deberá ser pagado por ti (ahorros, préstamos familiares, etc..).
Pero antes de zambullirte en el primer banco que te parezca simpático o tomar una decisión debes prestar atención a algunos puntos claves:
¿Cuánto me presta el banco?
Nuestra primera sugerencia: antes de comenzar a ver propiedades, primero acercate a un banco para saber cuánto dinero te pueden prestar. Esto va a hacer que no pierdas tiempo y te ahorrará dolores de cabeza. También podés realizar simulaciones de préstamos desde la web de las distintas entidades financieras.
Segunda sugerencia: probá en varios bancos, no te quedes con la primera opción que tengas.
Los principales bancos en Uruguay prestan hasta un 80% del valor del inmueble (sin contar excepciones como el BHU). Es importante aclarar que el valor de la propiedad se basa en la tasación que realiza el propio banco sobre el inmueble y no de otros actores dentro del mercado (inmobiliarias, escribanos, desarrolladores, tasadores/rematadores externos).
¿Qué variables toma el banco para prestarme dinero?
Lo que debes tener en cuenta además del valor del inmueble es que el banco realizará un análisis crediticio de quienes solicitan el préstamo. El banco va a evaluar tu capacidad de pago del dinero que ellos te prestan. Por lo que van a analizar:
Ingreso líquido: debe estar entre el 20% y 25% del valor de la cuota.
Actividad laboral: dependiendo de la actividad se calcula el riesgo y a su vez pueden variar los requisitos de antigüedad.
Edad: por normativa deben ser mayores de 18 y menores de 70 años. En términos generales, pasados los 45 años, la extensión de tiempo para pagar el crédito va disminuyendo. Lo que se puede traducir que a mayor cantidad de años aumenta la cuota a pagar o baja el porcentaje del préstamo. Asimismo, debe estar saldado en su totalidad dentro del año en que el primer titular cumpla los 70 años.
Clearing: se analiza también si los solicitantes estuvieron o están en el Clearing de Informes al momento de pedir el crédito.
¡Genial! ¿Y qué me va a cobrar el banco?
Buena pregunta. Para poder contestarla, primero definiremos de forma simple qué es la tasa de interés: es el porcentaje de plata adicional que se le paga al banco por utilizar el dinero que ellos te prestaron. Pueden ser tasas fijas, variables o mixtas dependiendo el caso.
Hoy en día los préstamos hipotecarios se ofrecen con una tasa de interés fija y en Unidades Indexadas. Es decir, se paga un monto fijo y de forma periódica durante todo el plazo del crédito.
Por otra parte, algunos bancos ofrecen opciones con tasa de interés variable y en dólares. Es decir, el monto de la cuota cambia durante todo el período de tiempo que se extiende el crédito.
Generalmente las entidades bancarias en Uruguay comunican la tasa de interés de sus préstamos hipotecarios en formato anual. De todas formas, nuestra tercera sugerencia es: más allá de si deseas ir por un préstamo en UI o dólares, siempre consultá por la tasa de interés nominal anual y la tasa efectiva anual.
Y según mi edad… ¿Cuánto tiempo tengo para pagar?
Como comentamos anteriormente la edad para que te permitan acceder a un préstamo se encuentra entre los 18 y 70 años. Ahora bien, algunos bancos en Uruguay permiten un tiempo máximo de 25 años para abonar el dinero y otros hasta 20 años. Es por eso por lo que a partir de los 45 años en adelante el período de pago comienza a disminuir.
¿Tengo que tener en cuenta otros gastos?
¡Otra buena pregunta! Los principales gastos asociados a la hora de pedir un préstamo hipotecario son:
Gastos de escribano.
Gastos administrativos.
Seguro de vida.
Seguro de incendio.
Tasación del banco.
Tasa de Control del Sistema Financiero y de Prestación Complementaria.
Muy bien, ahora que ya expusimos las principales consultas a realizar en las entidades bancarias, les propongo analizar los pasos a seguir:
Si todavía no querés acercarte personalmente a un banco, podés comenzar con Simulaciones de créditos hipotecarios en su web. Allí conocerás las distintas tasas que ofrecen, los plazos de tiempo y las cuotas a pagar (no debería superar el 25% de tus ingresos personales o familiares).
Luego de elegir la institución financiera, comienza la etapa de Evaluación y es el momento en que el banco te solicita documentación: recibos de sueldos, certificados, deudas, etc. Este proceso se conoce también como la preaprobación crediticia. Con esta información van a analizar si aprueban o no el préstamo y el monto máximo disponible.
Una vez que tenemos la preaprobación, el banco realiza la Tasación del inmueble por el cual se está solicitando el préstamo. Ahí se determina el valor del inmueble (para la institución financiera) y sobre ese importe se establece el porcentaje a financiar. En los casos de edificios que están en pozo o construcción, se debe esperar hasta que esté finalizada la unidad para realizar la tasación (aunque ya se tenga aprobado el crédito).
Finalmente, se estudian los títulos y antecedentes del inmueble. Si se confirma que no hay razones que puedan invalidar la compraventa, queda realizada la aprobación formal del crédito.
¿Tenés dudas o consultas?
Cuanto más conocimiento tengas sobre el tema, mejor será el proceso. No se trata de ser un experto en créditos, sino de poder contar con personas que te asesoren durante todo el proceso del préstamo. Desde Justo Acá estamos para ayudarte en este camino.
Equipo de Justo Acá Propiedades e Inversiones