5 claves para invertir en apartamentos nuevos en la capital
Primero que nada, si estás en pleno proceso de búsqueda de apartamentos, entiendo por lo que estás pasando. Adquirir un inmueble, sea para vivienda o para alquilarlo, no es una tarea de un par de días. Seguramente no te fue fácil conseguir el capital y son años de ahorro y buen trabajo.
Imagino que habrás entrado a mirar un par de portales y páginas inmobiliarias, llenado un par de formularios y rápidamente empezando a recibir llamados de decenas de vendedores promocionando sus inmuebles. Imagino que puedes estar un poco abrumado, porque la realidad, es que ninguno te está asesorando sobre cómo comprar, sino que simplemente te están empujando a tomar una acción lo antes posible.
No estás sólo, me pasa día a día de recibir clientes, amigos y conocidos con la misma queja y sin un norte marcado sobre qué hacer. Por eso, me pareció oportuno desarrollar una guía práctica con las “5 claves para comprar un apartamento” sea para inversión o vivienda y así, contribuir a que tomes la mejor decisión, con las mejores herramientas.
Clave N° 1) Ubicación, Ubicación y Ubicación
Estamos aburridos de repetir que la ubicación es clave para la inversión pero, no cabe duda, esto ya lo debes saber. Lo que quizás no sepas, es que en los últimos 10 años, las zonas han cambiado muchísimo y esto es necesario percibirlo para tomar una buena decisión.
Los dos enclaves que más han concentrado la inversión en inmuebles y desarrollos de nuevos emprendimientos, son Cordón y La Blanqueada. Esto es más que lógico, si se tiene en cuenta que son barrios universitarios, con una concentración alta de estudiantes del interior, quienes son los mayores usuarios de apartamentos a estrenar en Montevideo.
Ambas zonas han tenido una revaluación cercana a los 5,5% anual en los últimos 10 años y su rentabilidad bruta asciende a casi el 6% anual medido en dólares. Estas rentabilidades aumentan a números más significativos cuando se ubican en avenidas importantes como: Av. Rodó, Av 18 de Julio y 8 de Octubre, entre otras.
Cuando analices un proyecto, mirá qué más se está desarrollando en la zona, ¿hay un supermercado/Shopping por construirse? ¿Se está refaccionando algún predio abandonado, como por ejemplo AFE o Mercado Modelo? ¿Existe algún emprendimiento (del cual no se sepa nada públicamente) por instalarse en sus proximidades? Estos datos son importantes y pueden marcar que, en 10 años tengamos una propiedad que valga el doble de lo que la pagamos hoy.
Clave N° 2) Proyecto ¿Sabes quién está detrás? ¿Conoces la forma jurídica que adopta la empresa?
A la hora de invertir es necesario asesorarse bien sobre quienes nos están respaldando. Esto no es para instaurar ningún miedo, pero yo por lo menos, quiero saber que en 10 años la empresa que me lo vendió seguirá trabajando en el mercado.
Recuerdo, hace un tiempo, haber sido contratado para asesorar y promocionar un proyecto en Montevideo (el nombre no lo voy a dejar escrito por aquí, pero con gusto te lo diré en persona, si tengo el gusto de conocerte).
Esta empresa había sido creada únicamente para construir un edificio y venderlo, de esta forma sus accionistas obtendrían una ganancia en el corto plazo. El asunto fue que en la reunión, no me quisieron dar datos de la forma jurídica, esto obviamente me hizo dudar y tras pensarlo un par de minutos decliné la asociación. La empresa se enojó mucho conmigo y para quienes trabajaba en ese entonces también. No soy un gurú inmobiliario, pero sé diferenciar entre un proyecto rentable y un engaño. Hoy, a casi 7 años de esa reunión, el esqueleto del emprendimiento sigue abandonado en el mismo lugar.
Por esto, siempre les digo a mis amigos y conocidos que pregunten a su asesor quiénes están detrás y qué forma jurídica adoptan. Si el asesor comercial es bueno, lo sabrá y, si es excelente, les podrá decir incluso en qué los beneficia y en qué no la forma jurídica que adopta esa empresa desarrolladora.
Clave N° 3) Precio y rentabilidad ¿Cuánto vale el m2 construido? ¿Y el de terraza?
Esto parece obvio ¿no?
Seguramente me estés por decir que no es nada nuevo, que obviamente tú te fijas en el precio y que nunca vas a comprar algo por encima del valor de mercado, ¿cierto?. Pero te hago una pregunta, ¿acaso conoces la rentabilidad líquida promedio de la inversión en bienes raíces?, ¿estás seguro que una unidad nueva vale más que una usada?, ¿cuánto revalúa en el tiempo un apartamento nuevo de 35m2 propios y uno usado de hace 30 años con 55m2 de alfombra?
Es necesario informarse y entender sobre estos aspectos. Estoy cansado de escuchar gente, muy profesional en sus campos, hablar de que no saben qué les conviene más, si dejar el dinero en el banco y esperar, o comprar ahora. ¿Sabías que el banco paga una tasa del 0,80% en dólares anual? Es decir, que si tu dejas un año U$S 130.000 en el banco a plazo fijo, al fin del período obtienes U$S 1.040, en el mejor de los casos. Casi lo mismo que con un apartamento, ¿no? (Es sarcasmo puro).
Si invirtieras en un apartamento unos U$S 130.000, teniendo en cuenta todos los costos asociados, impuestos y honorarios, estarías ganando, aproximadamente U$S 4.600 al año y, por la revaluación de capital, tu apartamento comprado en esos U$S 130.000 hoy valdrían U$S 135.200. Pavada de diferencia ¿no?
Recuerda que un asesor inmobiliario bien formado maneja cada uno de estos aspectos y es quien te puede guiar y ayudar a invertir de forma segura y rentable. Exigile y pregúntale, él debe saberlo, y si no lo sabe busca uno mejor, uno que valga lo que pagas.
Clave N° 4) Quítate los prejuicios, al fin y al cabo: ¿Quién vivirá en él?
Quiero hacer especial énfasis en este punto porque, a lo largo de mi carrera, he visto cómo la mejor opción, una verdadera “oportunidad”, pasa ante los ojos de un cliente y por preconceptos errados o falta de información la dejan pasar. Dejemos claro algo antes de comenzar a buscar: ¿quién va a usar el apartamento?
Si te quieres mudar, no cabe duda que es mucho más fácil identificar qué característica es indispensable y cuál no. Para que nos entendamos, la primera es algo que necesitas sí o sí para vivir, porque tu filosofía de vida la demanda: una terraza, un garaje o un segundo dormitorio. La segunda es un gusto, un deseo, que si no lo tiene, bueno, tampoco es que no puedas vivir sin eso: un piso de parquet en vez de piso flotante, una cocina definida en vez de una integrada (de esto hablaré enseguida) o cualquier otra característica que no sea esencial.
Cuando el apartamento es para inversión debemos entender cómo vive la gente que lo alquilará, cuáles son sus demandas y qué prioriza. Aquí es donde muchos confunden el “compro para invertir” y “compro para vivir yo”. Entendamos algo, el producto “apartamentos a estrenar” está destinado al público joven en su mayoría, que tiene características, quizás, muy diferentes a las tuyas o a las mías.
Te voy a dejar algunas evidencias para ilustrarlo de mejor forma:
1- No tienen muchos muebles. No han llegado ni a la edad, ni al poder económico suficiente para comprarlos y acumularlos. Simplemente viven con menos cosas, por lo que apartamentos monoambientes o de 1 dormitorio son perfectos para ellos.
2- Tampoco cocinan. Es probable que pasen más de 10 horas al día fuera de su casa, por lo que el almuerzo no lo hacen allí y su cena 4 veces a la semana es: delivery, comidas preparadas que les envían sus padres o salidas a comer con amigos.
3- Olvídense del espacio para la mesa de 6 personas, ellos comen, se juntan con amigos y descansan en un sillón, frente al televisor a las 22hs, picando algo en la mesa ratona. Puede que esto no te identifique, ni te guste, pero a ellos sí y es su dinero el que paga ese alquiler y esa forma de vida.
Entonces, definamos quiénes van a vivir e invirtamos en productos que calcen con las necesidades de ahora y del público que quiere rentar.
5 – Consigue un asesor inmobiliario
Si te fueran a operar ¿irías al cirujano o le pedirías a tu amigo de confianza que te abra?
Yo sé lo que me vas a decir, “aquí te cobran por abrir y cerrar la puerta”, “ las inmobiliarias son todas unas ‘piratas’ ”, “no saben ni lo que están vendiendo”. No te voy a mentir, en Uruguay el servicio inmobiliario está muy desprestigiado, podemos hablar largo y tendido de quién tiene la culpa; si es del gobierno, las personas o alguien más. Lo que sí te puedo asegurar es que hay agentes muy buenos e informados que estudian, trabajan e invierten tiempo y dinero en formación continua.
No te voy a decir que en Justo Acá están los mejores, en este artículo no voy a venderte nada, pero sí quiero que sepas que aquí trabajamos para ayudarte a comprar.
Intenta tener en cuenta estos 5 puntos la próxima vez que quieras invertir y recuerda: ¡Quieres a alguien que te ayude a comprar, no que te venda!
Saludos y te deseo una gran inversión.
Javier M. Garaza
CEO y Co-fundador en Justo Acá Propiedades e Inversiones