¿Se han preguntado de dónde salió la frase “invertir en ladrillos”?
Personalmente, creo que se trata de un concepto muy marketinero, pero que todos los uruguayos lo sentimos como nuestro. Lo tenemos arraigado a tal punto que generalmente es lo primero que se nos viene a la cabeza cuando pensamos en inversión.
Es por eso que hoy voy a hablarles sobre las principales opciones que se ofrecen en plaza para invertir en inmuebles.
Muchos de nuestros clientes han llegado por primera vez en búsqueda de una asesoría más integral, ya que están decididos a invertir, pero tienen muchas dudas sobre los posibles caminos a recorrer. Por lo que las preguntas de qué, cómo y dónde, son las que primero debemos abordar. También, es importante trabajar sobre algunos mitos, información inexacta, temas tributarios, rentabilidades e información general del mercado.
Pero… en definitiva, hay una pregunta que todo inversor siempre se hace: ¿Cuál es la mejor opción?
Por este motivo es que (sin detenerme en proyectos específicos, sus rentabilidades o riesgos) me interesa exponer a continuación las principales opciones de inversión inmobiliaria que se encuentran en el mercado:
1. Compra/venta de inmuebles de forma directa: han crecido las opciones de proyectos que se pueden comprar en pozo, construcción o listos para estrenar y que permiten una amplia gama de financiación más allá del pago contado.
En este caso podemos encontrar opciones para financiación durante obra, financiación luego de terminado, financiación con banco y posibles opciones combinadas entre ellas. La forma directa es la más utilizada y generalmente se accede a beneficios o bonificaciones según la forma de pago.
Además, hay distintas maneras en las que se estructuran los proyectos y su propia financiación, permitiendo otras variantes (venta privada o preventa, fideicomisos, etc.).
2. Opción Compra -(Generar Valor)-Vender: otra de las opciones más conocidas es la de comprar un terreno, casa, apartamento y luego agregarle valor realizando una construcción/refacción/negocio o simplemente a través de la revalorización de la zona/barrio. En este tipo de inversión, generalmente se espera a que aumente el valor para luego vender, no está enfocado en generar una renta por vía del alquiler.
3. Opción de Fideicomiso Financiero: este instrumento de inversión es llevado principalmente por una empresa en Uruguay dentro del sector inmobiliario. Se trata de un fideicomiso en la que todos los socios realizan aportes con el fin de obtener fondos para levantar edificios. Hay varias modalidades para ingresar como inversor y de eso dependerá el monto de las cuotas a pagar.
Se podría decir que en esta modalidad se va adquiriendo participaciones sobre la propiedad y que se valúa en términos generales por encima de la inflación. Asimismo, al finalizar la totalidad de las cuotas, se puede recibir un inmueble en cuestión.
4. Opción de Nuda Propiedad: se basa en la figura legal denominada Nuda Propiedad y consiste en que las personas puedan vender su propiedad, pero quedándose con el usufructo de la misma. Es decir, vendo mi apartamento/casa y sigo viviendo en ella por tiempo indefinido (o definido).
La contracara para que tenga sentido es que el precio de venta tiene que ser inferior al precio de mercado. En ese sentido, un inversor podría comprar una propiedad a un precio barato y tendría que esperar para poder realizar el usufructo de la misma.
La forma de pago varía, puede ser una renta por tiempo indefinido, un monto fijo o lo que se paute entre las partes.
5. Opción Co-living: el concepto subyacente detrás de los Co-Living, es de la ya conocida economía colaborativa. En este caso, así como los Co-work, surge la idea de un lugar con habitaciones privadas y espacios de uso común. Es decir, se comparte los espacios que no son la habitación, buscando la integración con otras personas, y tengo la privacidad de un cuarto privado. Está pensado para personas que necesitan un lugar donde vivir por corto tiempo, estudiantes uruguayos o extranjeros.
En este tipo de proyectos se puede invertir, adjudicándose una cuotaparte o una habitación entera, para luego generar un porcentaje de renta por el alquiler o la reventa (a tasa compuesta) de lo que se haya comprado.
6. Opción CrowdFounding: es una tendencia que responde a la necesidad de los microinversionistas y que permite, de forma colaborativa, comprar una parte de un inmueble. El desarrollo de la tecnología y la seguridad informática permiten que este modelo sea posible.
En Uruguay los proyectos para invertir mediante la financiación colectiva todavía no son habituales, sin embargo hay que tenerlos en cuenta ya que es un modelo utilizado en otras partes del mundo. Si bien las opciones de Co-living se podrían considerar dentro de esta categoría, este mercado todavía no se ha expandido en nuestro país. Es así que algunos inversores uruguayos ya han apostado a esta modalidad en la región y el mundo.
Es posible encontrarnos con otras opciones, como por ejemplo, aquellos proyectos que nos permiten pagar con un alquiler y luego tener la opción a la compra o las conocidas como “flojas de papel”, pero no lo consideramos como un instrumento o mecanismo óptimo para inversión.
Para concluir este artículo, es importante recalcar que con cada instrumento la rentabilidad varía, como también lo hacen los riesgos asociados al mismo. Por eso, es de suma importancia conocer primero tus propios objetivos para luego tomar una correcta decisión de inversión.
Desde Justo Acá estamos a plena disposición para ahondar en cualquiera de las opciones.
Diego Carricaburu
Director de Operaciones