Nos gustaría comenzar hablando sobre los que nos dejó el 2021 en el mercado inmobiliario y presentar algunos datos (todavía abiertos), como base de nuestra opinión sobre cómo se desarrollará el 2022.
– En 9 meses corridos del 2021 (enero-setiembre) las operaciones de compraventa recuperaron un mayor dinamismo en comparación a lo ocurrido en 2020. Se trató de un comportamiento previsible, ya que se disiparon temores con respecto a la pandemia y la economía del país volvió a activarse.
– La ley de Vivienda Promovida ha sido el motor de la demanda inmobiliaria, principalmente en unidades nuevas. Se ha notado un aumento del valor por fuera del promedio en barrios donde las desarrolladoras han apostado a construir bajo esta ley en los últimos tres años: Tres Cruces, La Blanqueada, Larrañaga, Nuevo Centro, Reducto, Prado.
– Los precios de los inmuebles se han mantenido estables, generando un equilibrio entre lo usado, que ha disminuido mínimamente, y la obra nueva que continúa una tendencia alcista. A nivel general, los barrios de mayor demanda de compra en Montevideo (Cordón, Pocitos y Centro) mantuvieron sus precios.
– Los alquileres fueron los más sensibles y arrastraron los principales efectos de la pandemia. Los precios cerraron levemente a la baja en 2020 y la tendencia cambió recién sobre marzo de 2021, logrando un crecimiento moderado en los meses siguientes. La activación económica y la positiva evolución sanitaria fueron fundamentales para corregir la tendencia negativa.
La demanda también aumentó y sobre en el tercer trimestre de 2021 se obtuvieron valores pre-pandemia. Cordón, Centro, Pocitos, Buceos y La Blanqueada fueron los barrios más demandados.
– Los proyectos de vivienda presentados en el 2021 pronostican que se podría llegar a un máximo histórico de ingresos. Este estímulo a la construcción de obra nueva se enmarca en las modificaciones correspondientes a la ley de Vivienda Promovida y la Ley de Grandes Inversiones.
– El clima del sector inmobiliario terminará siendo positivo en 2021. Si bien la reactivación del mercado no ha sido explosiva y se vivió con cautela, se ve con buenos ojos que se haya evitado la caída en la actividad y que los precios se mantuvieran estables. Además, hay optimismo de que el año cierre con números que demuestran crecimiento en algunos segmentos en comparación con 2019.
Perspectivas 2022
La estabilidad que ha presentado el rubro inmobiliario uruguayo, el control de la situación sanitaria y el hecho de que la economía se mantuviera a flote, son factores que generan una expectativa real de crecimiento para este mercado.
¿Qué pasará con la demanda?
Las perspectivas con respecto a la demanda son favorables, seguirán mejorando a medida que la pandemia vaya quedando en un segundo plano y aumente el índice de confianza.
Los principales promotores de edificios del país se vienen preparando para la apertura de las fronteras y la llegada principalmente del público argentino. Las consultas de inversión extranjera fueron muy importantes en 2021 para los operadores del sector y se espera que esa fuerte demanda llegue a Uruguay en el 2022. El atractivo para los inversores de la vecina orilla se encuentra en las tasas de retorno que generan los activos inmobiliarios con respecto al bajo riesgo y el dinamismo de los alquileres que continúa creciendo. Además, la búsqueda del resguardo de su capital y la tranquilidad, son motivaciones adicionales.
Segmentos como los de obra nueva, en donde se enfocan los inversores, han tenido un significativo crecimiento en el 2021. Los principales portales inmobiliarios hablan de hasta un 16% de aumento en la demanda y se prevé que los números mejoren el año próximo. En efecto, los precios de alquileres en unidades a estrenar tienden a estar entre un 10% a 15% por encima de las unidades usadas.
Por otra parte, se presume que el público que compra para vivienda aumente por el efecto de las mejoras en las condiciones de las tasas hipotecarias. Si las mismas logran mantenerse bajas durante todo 2022, apoyará a tener un ritmo sostenido de ventas en este segmento.
¿Qué pasará con los precios?
Como los precios se mantuvieron estables a nivel general se prevé que comiencen a aumentar. La suba será influenciada por la demanda uruguaya y por el efecto del incremento de extranjeros.
Se estima que en promedio en Uruguay los inmuebles se revalorizan un 4,5% anual en dólares. En la actualidad el m² se encuentra en un promedio de USD 2.400, mientras que hace 10 años se cotizaba en el entorno de USD 1.300. La proyección para 2022 es que la tasa de crecimiento se ubique nuevamente dentro del 4% promedio.
¿Cómo afectará la demanda externa?
Por un lado, los operadores inmobiliarios se están preparando para el incremento de la demanda, contemplando medidas que van desde tener un stock mayor para los distintos públicos hasta el asesoramiento tributario, de residencia o logística comercial.
Por otro lado, con la concreción de nuevos proyectos por parte de los promotores, se generará un crecimiento en la oferta a mediano plazo y con beneficios impositivos en su mayoría.
Sin embargo, si bien se prevé un mayor dinamismo de los negocios, por momentos podría haber falta de oferta. ¿Dónde podría verse afectado? Esencialmente en los activos que buscan los inversores, menores a USD 100.000 y con estreno a corto plazo.
¿Qué pasa con la aceleración que tuvieron algunas tendencias?
La necesidad de estar más tiempo en el hogar por razones sanitarias llevó a que resignifiquemos nuestros espacios. Es por esto que el 2020 estuvo marcado por la búsqueda de unidades con más metros cuadrados, proyectos con áreas al aire libre y mayor privacidad/independencia para trabajar o estudiar.
Entrado el 2021 volvió a crecer la demanda de apartamentos con respecto a las casas y sobre la segunda mitad del año logró estabilizarse este comportamiento. De todas maneras, para el público sigue siendo importante que sus hogares tengan espacios al aire libre, terrazas o patios y es por eso que se incrementó la búsqueda de unidades con mayores dimensiones.
La realidad es que las nuevas edificaciones están previendo y adaptando los espacios habitacionales para que puedan ser más eficientes, conectados y con más lugares de esparcimiento.
Por otra parte, se está poniendo mayor foco en la sustentabilidad de los hogares y de los métodos de producción: aprovechar al máximo los recursos disponibles, reducir el consumo energético, utilizar energías renovables o aumentar los espacios verdes con la finalidad de minimizar el impacto ambiental y mejorar el bienestar humano.
Conclusiones
El 2021 fue un año para enderezar el barco y con mucho esfuerzo parece estar mostrando una paulatina recuperación en los distintos sectores productivos.
El mercado inmobiliario se mantuvo firme durante todo el período, sin movimientos significativos en los precios y eso pasó a ser un diferencial de seguridad para los inversores.
El 2022 se prevé una mayor demanda y los ojos están puestos en los extranjeros, por lo que también se proyecta que los precios sufran cambios. Por lo que si estás pensando en invertir o comprar para vivir, ten en cuenta que a medida que transcurra el año la tendencia de los precios será hacia arriba y no a la inversa.
Equipo Justo Acá
Javier Garaza, Diego Carricaburu & Javier Carámbula