Principalmente en la capital, el mercado inmobiliario se caracteriza por su dinamismo y diversidad de opciones, ofreciendo distintos tipos de propiedades para una amplia gama de necesidades y de presupuestos. Sin embargo, es importante comprender que las preferencias y prioridades de los compradores o inquilinos varían significativamente según la franja etaria a la que pertenecen. En este análisis, abordaremos las tendencias habitacionales más relevantes para cada grupo etario, complementándolas con los principales indicadores de precio en los primeros meses del año.
1. Franja Etaria: 18 a 30 años
Comportamiento: Los jóvenes de este rango etario se encuentran en una etapa de exploración y descubrimiento, lo que se refleja en su búsqueda de viviendas en un abanico más amplio de barrios de la ciudad. No están cerrados a una zona específica, sino que buscan oportunidades para conocer diversos entornos o la cercanía a centros de estudio/trabajos.
Prioridades: Su principal objetivo no es establecerse a largo plazo en una propiedad, por lo que no suelen proyectarse más allá de un año o dos. Suelen elegir viviendas más pequeñas y funcionales, con buenos servicios (amenities) en el edificio. Valoran especialmente la presencia de espacios de barbacoas, gimnasio, cowork o espacios verdes dentro del edificio, que les permiten desarrollar su vida profesional y personal en un mismo lugar.
Características: En cuanto a las características de las viviendas que buscan, suelen optar por apartamentos monoambientes o de un dormitorio, en lo posible luminosos o con balcón. Después de la pandemia, los espacios abiertos tomaron mayor relevancia al momento de tomar una decisión habitacional.
Precios: Los precios de venta o alquiler para este grupo etario se encuentran en el rango medio-bajo, con un enfoque en la funcionalidad, bajos gastos comunes y variedad de amenities.
2. Franja Etaria: 30 a 40 años
Comportamiento: Esta franja etaria se caracteriza por la consolidación familiar y el crecimiento profesional. Las familias jóvenes buscan viviendas que les brinden mayor espacio y comodidad, adaptándose a las necesidades de sus hijos. Los barrios de búsqueda ya son más específicos y también el tipo de vivienda que desean.
Prioridades: Su principal objetivo es encontrar una vivienda que se ajuste a su estilo de vida y a la convivencia en pareja o familia, por lo que tienden a estar más de dos años en un lugar. La búsqueda de espacios más amplios recae sobre la necesidad de adaptarse a los cambios que surgen en esta etapa y tratando de mejorar la calidad de vida de todos los integrantes.
Características: Las viviendas que buscan preferentemente tienen dos dormitorios y balcón, en lo posible luminosos, opción a garaje y zonas de amenities tales como lavandería, cowork, espacios multiusos. La proximidad a parques, escuelas, transporte público y servicios es un factor importante para considerar.
Precios: Los precios de venta o alquiler para este grupo etario se encuentran en el rango medio, con una mayor variedad de opciones en cuanto a tipologías de viviendas y ubicaciones.
3. Franja Etaria: 40 a 60 Años
Comportamiento: esta franja etaria se caracteriza más por tener una mayor estabilidad familiar y económica. Lo que respecta a las familias consolidadas, buscan viviendas que les brinden comodidad, seguridad y una mayor calidad de vida. Asimismo, poseen mayor posibilidades de financiación, por lo que apuntan a opciones de mayor valor.
Prioridades: Su principal objetivo es encontrar una vivienda que se adapte a sus necesidades actuales y futuras, por lo que tienen un pensamiento más largoplacista con respecto a los tiempos de que van a habitar esa propiedad. Los espacios toman una relevancia mayor ya sea por el crecimiento familiar, la necesidad de almacenaje o el deseo de tener áreas de esparcimiento para recibir visitas.
Características: Las viviendas que se buscan suelen tener dos a tres dormitorios, mayores áreas de living o dormitorios y zonas de ocio o estudio para los hijos. La presencia de amenities como piscina, gimnasio, barbacoa o sala de eventos puede ser un factor adicional que influya en su decisión. Valoran la proximidad a servicios de salud, espacios abiertos, clubes deportivos y centros comerciales.
Precios: Los precios de venta o alquiler para este grupo etario se encuentran en el rango medio-alto, con disponibilidad de viviendas de mayor calidad y ubicación privilegiada.
4. Franja Etaria: 60 a 85 Años
Comportamiento: Esta franja etaria se caracteriza por la jubilación y la reducción del tamaño del núcleo familiar. Las personas mayores buscan viviendas que les brinden comodidad, seguridad y poco mantenimiento.
Prioridades: Su principal objetivo es encontrar una vivienda que priorice la accesibilidad y la reducción de costos fijos. Valoran la proximidad a familiares, centros comerciales y servicios de salud.
Características: Las viviendas que buscan suelen tener uno o dos dormitorios, no precisamente de gran tamaño, con espacios al aire libre como balcón, terraza o patio y con algún tipo de calefacción. La presencia de portería física o conserje son un factor adicional que influye en su decisión.
Precios: Los precios de venta o alquiler para este grupo etario se encuentran en el rango medio-bajo, con un enfoque en la accesibilidad y la relación calidad-precio.
Principales indicadores de precio: Precios de venta:
- Los precios de venta en la categoría más amplia de inmuebles y en los primeros 5 meses del año a mostrado un aumento significativo del 0,5%.
- Los precios por metro cuadrado de enero a mayo han tenido una variación mayor del 1,5% a nivel general. De lo que se destaca el crecimiento del metro cuadrado de los apartamentos del 1,6%, por encima del 1% de las casas.
- Los microbarrios más caros para comprar un apartamento son: Club de Golf, Villabiarritz, Punta Gorda y Puertito del Buceo, Carrasco Norte.
- Los microbarrios más caros para comprar una casa son: Bañados de Carrasco, Club de Golf, Villa Biarritz, Puertito del Buceo y Pocitos Nuevo.
- Los de mayor demanda de compra por barrios son: Pocitos, Cordón Sur, Centro, Malvín, La Blanqueada.
Precios de alquiler:
- Los precios de alquileres mostró un aumento del 1,4% en los primeros 5 meses del año a nivel general.
- Los alquileres llevados a los metros cuadrados de enero a mayo han tenido una variación mayor en promedio del 4% a nivel general. De lo que se observa en el metro cuadrado de los apartamentos un crecimiento del 3,5% y un fuerte reapunte en las casas del 6%.
- Los microbarrios más caros para alquilar un apartamento son: Club de Golf, Parque Miramar, Punta Gorda, Puertito del Buceo y Carrasco Sur.
- Los barrios más demandados para alquilar son: Pocitos, Cordón Sur, Centro, Malvín, La Blanqueada.
El análisis eficiente del mercado, la transparencia y la constante actualización de los datos son los pilares de nuestro trabajo. Coordiná una reunión con nuestros asesores en inversiones para evaluar juntos las mejores opciones del mercado.
Diego Carricaburu Co-fundador y Gerente en Justo Acá Propiedades & Inversiones