Montevideo, la capital de Uruguay, ha experimentado un crecimiento constante en su mercado inmobiliario en los últimos años. Como asesor de inversiones en bienes raíces en esta ciudad, mi objetivo es analizar la dinámica entre la demanda habitacional y la oferta de apartamentos en construcción. ¿Se está satisfaciendo la creciente demanda de viviendas en Montevideo? Acompáñenme en este análisis para descubrirlo.
Demanda Habitacional en Montevideo
En términos de demanda, Uruguay ha experimentado durante décadas un crecimiento demográfico muy bajo, lo cual está en línea en gran parte con muchos de los países desarrollados. No obstante, en la última década, el mercado inmobiliario ha experimentado una demanda significativa de propiedades. Esta demanda se puede explicar, entre otros factores, por los cambios en la composición de los hogares en comparación con la situación de hace una década. Se ha observado un aumento en el número de hogares unipersonales, parejas sin hijos y familias monoparentales, así como una disminución en los hogares formados por parejas con hijos.
Según los datos preliminares del CENSO 2023 y en palabras del presidente del INE, confirma que Uruguay es un país donde el crecimiento poblacional ya casi va a dejar de existir. No obstante, la cantidad de hogares continúa en aumento, en gran parte debido a las transformaciones en la organización y formación de las familias previamente mencionadas, así como en los desplazamientos internos. Específicamente, Uruguay está presenciando un marcado incremento de la población en las regiones de mayor desarrollo, particularmente en la zona metropolitana de Montevideo y las áreas costeras. Además, según los datos de Uruguay XXI, se ha sumado a ésto el proceso de inmigración que ha experimentado el país, con la concesión de 80.000 residencias permanentes entre 2015 y 2021.
Fuente: Anuario estadístico de la Dirección Nacional de Migración 2022
Oferta de Apartamentos en Construcción
El mercado inmobiliario de Montevideo ha respondido a la demanda incrementando su oferta de apartamentos en la última década. En 2022 se registraron más de 130 proyectos de construcción de apartamentos en Montevideo, que en conjunto suman más de 6,000 unidades en desarrollo. Esto representa un aumento significativo en comparación con años anteriores y refleja la inversión activa en el sector inmobiliario.
Gran parte de este crecimiento es atribuido a los proyectos que están bajo la Ley de Vivienda Promovida, de los cuales sólo en el 2022 se presentaron 192 en todo Uruguay. Si analizamos desde que comenzó la ley en 2011, se han finalizado un poco más de 17.000 viviendas y están en desarrollo unas 13.000 más.
Fuente: Uruguay XXI
Razones del desequilibrio
A pesar del aumento en la oferta de apartamentos en construcción, la demanda habitacional en Montevideo sigue superando la oferta en muchas áreas. Por un lado, la compraventa de unidades, que luego de la pandemia ha aumentado año tras año, tuvo un 2022 de ventas récord (de los últimos 12 años) con 16.985 altas realizadas sólo en la capital. Los porcentajes más altos de ventas se concretaron principalmente en los barrios Cordón y Pocitos, que a su vez poseen la mayor cantidad de unidades construidas.
Por otro lado, también se ve reflejado en el aumento de precios de los alquileres por la amplia demanda de éstos. La variación acumulada a 12 meses a julio de 2023, del precio promedio de alquiler en Montevideo, aumentó en 6.52%, según los datos estadísticos del INE.
Demostrando una vez más la persistente presión sobre el mercado de alquiler en la ciudad.
En lo que respecta a los nuevos contratos de alquileres registrados por ANDA y Contaduría, en los últimos tres años, fueron de 53.668. A un promedio anual (casi constante y con leves variaciones) de 17.900 nuevos contratos. Además, a julio de 2023, ambas garantías acumulan en Montevideo 65.982 contratos de alquiler, registrando una variación 1,25% contra julio de 2022.
Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Esta importante demanda también ha sido impulsada por una preferencia por viviendas urbanas del tipo apartamentos, en lugar de las casas unifamiliares tradicionales. Las comodidades (amenities), la ubicación cercana a servicios y empleo hacen que los apartamentos sean una opción atractiva para una amplia gama de personas, desde jóvenes profesionales hasta jubilados.
Perspectivas futuras
En el futuro cercano y a mediano plazo, es probable que la demanda habitacional siga superando la oferta en Montevideo. Por lo que sigue representando una oportunidad interesante para inversores que deseen participar en el mercado inmobiliario de la capital. Los proyectos en pozo o construcción van a seguir siendo una inversión atractiva por su rentabilidad y también por el bajo riesgo asociado que ostentan hoy en día. Especialmente en ubicaciones de alta demanda y en opciones de 1 dormitorio.
Conclusiones
El mercado inmobiliario de Montevideo se encuentra en una encrucijada interesante, con una demanda habitacional que sigue aumentando y una oferta de apartamentos en construcción que lucha por equilibrar la brecha. El desequilibrio se debe en parte al aumento de la población, a las constantes olas migratorias, a los cambios en la composición de los hogares y la mayor urbanización costera, que han ejercido presión sobre el mercado inmobiliario. Además, la falta de terrenos disponibles en ubicaciones privilegiadas ha dificultado la expansión de la oferta de viviendas.
Como asesores de inversiones inmobiliarias, es crucial estar atentos a esta dinámica en constante evolución y aprovechar las oportunidades que presenta. Montevideo sigue siendo una ciudad prometedora para los inversores inmobiliarios.