Estimados lectores, hoy trataremos sobre un tema que muchas veces es dejado en un segundo plano o no se le da el análisis correspondiente dentro del mundo de las inversiones inmobiliarias. Hablaremos sobre los amenities y su importancia dentro de la ecuación de rentabilidad.
Desde Justo Acá hemos brindado nuestros servicios de asesoría a una amplia variedad de clientes y nos hemos encontrado con diversos tipos de consultas. Varias de ellas están vinculadas a los riesgos de la inversión (según el nivel de aversión al riesgo), pero hay una en particular que surge cada vez con mayor frecuencia. Se trata de una consulta que dentro de los factores de decisión no necesariamente es lo principal, pero sí es importante al momento de proyectar los números a futuro.
La pregunta del cliente se desarrolla de forma simple: ¿Qué amenities tiene el edificio/proyecto? Que en otras palabras, lo que nos está consultando es: ¿los amenities afectan a la rentabilidad de mi inversión?
Por lo tanto, en este artículo intentaremos contestar la siguiente pregunta: ¿los amenities son importantes cuando hablamos de una inversión inmobiliaria?
La respuesta es… Sí, los amenities afectan tu inversión y no precisamente de forma negativa. Para eso voy a desarrollar los siguientes puntos:
I) ¿A qué nos referimos con amenities?
Este término es un anglicismo y hace referencia al conjunto de servicios e instalaciones consideradas de uso común dentro de los edificios para que puedan ser utilizados principalmente por los propietarios/inquilinos que habitan allí.
Podemos encontrar los amenities tangibles: piscinas, saunas, barbacoas, espacios de usos múltiples, gimnasio, sala de juegos, microcines, parques internos con canchas de deportes, solárium, espacios de spa, cowork, huertas, sala de estudio, lavandería, entre otros.
Y también los considerados intangibles, que son servicios adicionales que ofrecen algunos edificios y que muchas veces tienen un costo aparte: profesores de gimnasia, danza o deportes en general, masajista, servicio de limpieza, babysitting, cadetería, seguridad, etc.
En Uruguay, no hace muchos años atrás, estos amenities eran considerados como elementos adicionales de lujo, muy costosos y por ende no necesarios en los edificios que apuntaban a un nivel socioeconómico medio.
Para los inversionistas, la realidad era que muchos de estos amenities elevaban los gastos comunes y llevaba a equilibrar hacia la baja los precios de los alquileres para que estuvieran acorde a la demanda del mercado. Es decir, el costo elevado de los gastos comunes impacta directamente en la rentabilidad y se convierte en un riesgo: bajar el precio, o peor, estar sin inquilino una mayor cantidad de tiempo y tener que asumir ese costo mensual.
II) ¿Qué está sucediendo en el presente?
Las empresas desarrolladoras han cambiado su percepción con respecto a los amenities y los han ido incorporando de manera estratégica para bajar sus costos. A su vez, de la mano de una mayor demanda, se han incorporado nuevas tecnologías que han apoyado al desarrollo de diversos amenities a un menor costo para los propietarios.
En los últimos diez años, en parte impulsados por la ley de Vivienda Promovida (anteriormente conocida como Vivienda Social) los proyectos inmobiliarios paulatinamente han ido incorporando amenities.
Al principio fue de forma más conservadora, con barbacoas, parrilleros abiertos y salón de usos múltiples. Pero algunas desarrolladoras tomaron la iniciativa, estudiaron los cambios en los comportamientos sociales y vieron este factor más allá de lo aspiracional. En este camino se fueron contemplando una nueva variedad de opciones, como son los espacios de cowork, huertas o parques para mascotas.
Paralelamente, la pandemia provocó un gran cambio en la forma en la que habitamos nuestros hogares. Al verse afectada la movilidad, los hogares se convirtieron en el todo (casa, trabajo, gimnasio, escuela, esparcimiento) y se aceleró la tendencia de contar con más espacios o servicios dentro del propio edificio.
III) En este nuevo escenario ¿qué sucede con la rentabilidad para los inversionistas?
En cada caso se debe estudiar con detenimiento el proyecto, evaluar las propuestas de sus amenities y el tamaño del edificio. Muchas de las comodidades tienen un costo muy bajo y a un mayor número de apartamentos que tenga el edificio, es menor su peso dentro de los gastos comunes. En ese sentido, podríamos encontrar el punto ideal cuando los gastos sean bajos y la cantidad de amenities alta. De todas maneras, también entran en este punto otros factores en la ecuación que el inversor debe evaluar: cantidad de unidades, tipo de construcción, tamaños, ubicación, etc.
IV) Finalmente, el público objetivo (quien van a habitar esa propiedad) en gran medida está demandando que los edificios tengan amenities y está dispuesto a pagar una renta mayor por ellos. Por lo que todos los edificios que no cuenten con estas comodidades, quedan en un segundo o tercer plano de elección.
En definitiva y tratando dar respuesta a la pregunta inicial: si el objetivo de tu inversión inmobiliaria es percibir una renta mensual acorde al promedio del mercado, los amenities deben estar incluidos dentro de la ecuación a la hora de seleccionar un proyecto.
¡Lo bueno es que hoy en día es posible! Se puede lograr un equilibrio entre rentabilidad, comodidades y un costo moderado. Hay una nueva generación de proyectos inmobiliarios que nos permite acceder a propiedades con características atractivas para los inversores.
En Justo Acá nos enfocamos en encontrar estas opciones, brindando asesoramiento inmobiliario a inversores y compartiendo información sobre el mercado, los proyectos, sus rentabilidades y costos.
Si te interesa recibir asesoramiento o te quedaron dudas sobre este tema, puedes escribirme a diego.carricaburu@justoaca.com.
Diego Carricaburu
Director de Operaciones