El objetivo de este artículo es compartir 3 variables de las más importantes para analizar al momento de invertir en un apartamento en lanzamiento, pozo u obra. Al menos son algunas de las que siempre tengo en cuenta antes de tomar un producto para comercializar.
Estamos transitando un momento de hiperinformación, los canales de comunicación están saturados y las grandes compañías estudian la forma de hacernos pasar más tiempo viendo publicidad. Esto genera que a la hora de tomar una decisión nos sintamos abrumados porque no tenemos el tiempo suficiente para chequear la veracidad de toda información que recibimos.
La inversión en un apartamento es justamente una de esas compras que requieren analizar muchas variables, más aún si esta es en pozo, obra o apenas es un lanzamiento para hacer el primer fondeo (esto es cuando el constructor necesita el primer 30% del capital y los apartamentos se venden a un precio incluso por debajo del precio de pozo).
Obviamente las variables a tener en cuenta son muchas; algunas son básicas como metraje, orientación o ubicación entre otras, pero hay otras que se necesitan mucho tiempo para conocerlas o dependen de un análisis objetivo que no se los podrá dar la empresa constructora.
1. Fondeo inicial. ¿Hay dinero para construir o construyes con el mío?
Para los que no están totalmente empapados en el tema, el fondeo inicial es el capital aportado al inicio de obra para pagar el terreno, permisos de construcción, demolición, etc. Las obras en Uruguay no exigen un fondeo mínimo, por lo que cada desarrollista puede comenzar a construir, en teoría, sin dinero. Es decir que puede esperar las primeras ventas del lanzamiento y adelantos de capitales para comenzar.
Este dato nunca lo sabrás con certeza, porque cuando preguntes cómo vienen las ventas, todos te dirán que “muy bien, ya vendimos un 25%” y ni arrancamos”. Esto puede ser una verdad a medias, ya que en ese 25% muchas veces hay canjes a proveedores por: eléctrica, saneamiento, pintura y otros. Quizás seas el primero en comprar incluso con un 25% ya colocado.
Los problemas que pueden surgir en estos casos están relacionados con el atraso de obra y por ende con la pérdida de rentabilidad. Un proyecto que demora más tiempo de lo previsto en construirse nos hace perder rentabilidad o implica tener que seguir pagando un alquiler mientras esperamos para ocupar.
Por eso es sumamente importante asesorarse bien con alguien que no esté casado con el proyecto y conozca la historia de la empresa y las personas que están por detrás.
De cualquier manera, te voy a dejar dos consejos. El primero es que inviertas en aquellos proyectos que tienen asegurado un 50% del fondeo, porque, en varios casos, eso habilita a que los bancos puedan prestarles dinero si necesitan, asegurando una correcta obra sin demoras por falta de capital.
El segundo, si te interesa seguir leyendo información valiosa y certificada, es que leas el artículo “4 puntos clave para empezar la búsqueda de un apartamento”. Esto te dará una idea de cómo arrancar y te evitará perder tiempo y dinero en errores que la mayoría de los inversores comete en algún momento.
2. Antecedentes de obra. Y antes, ¿cómo te fue?
Por otro lado, el antecedente del desarrollista es sumamente importante, pero en muchos casos es muy difícil conocerlo. Recuerden que cada edificio se inicia con una forma jurídica diferente, por lo que no habrá dos construcciones con la misma SA o Fideicomiso. Quien está por detrás y lleva los hilos de todo es el “desarrollista”, quien en la mayoría de los casos subcontrata al estudio de arquitectos, constructora, estudio notarial y empresas comercializadoras.
La mejor forma de corroborar el historial de obra es chequear en su página web el nombre de cada edificio, buscar sus arquitectos y constructoras y corroborar con la intendencia si el padrón ya obtuvo los permisos finales de vivienda, finales de obra y si cumplió con todas las normativas vigentes.
Un escribano puede ayudarlos con este trabajo de verificación. En Justo Acá tenemos escribanos que hacen este trabajo permanentemente cada vez que nos ofrecen un proyecto para comercializar, pues debemos asegurarnos de que cumplen con todas las normativas vigentes y con nuestros estándares de calidad para ser puestos en nuestra plataforma.
Las desventajas de confiar en una desarrollista cuyos antecedentes son dudosos van desde problemas para dar los finales de obra hasta paralización de esta. Muchas veces tendemos a comparar proyectos sin conocer su background y creemos que la diferencia de precio es una simple ecuación donde unos quieren ganar más y otros menos.
No se olviden que cuando compramos un apartamento no solo compramos lo material, sino también el servicio post venta y el expertise de los escribanos, arquitectos y constructores. Y todo esto tiene un valor agregado que mejora la rentabilidad y revaluación a futuro del inmueble.
3. Materiales constructivos: “¡No quiero nada de cartón!” Idiosincrasia uruguaya…
Esto puede ser uno de los puntos que quizás me digan; “no es necesario ser un experto para saber si es un buen material o no”, es verdad, pero dada la gran cantidad de mitos, verdades a medias y mala información que hay al respecto, les voy a decir en qué deberán fijarse a la hora de leer una memoria descriptiva.
Recuerden que en muchos casos no podrán ver el elemento en sí, sino confiar en lo que está escrito y no siempre es fácil.
Muchas de las características del edificio y sus materiales cumplen normas reglamentarias como: estructuras de hormigón armado, cañerías de termofusión en la entrada, eléctrica, medidores, contadores, etc. Sin embargo, muchas otras dependen de cada desarrollista y su calidad también se verá afectada por la manipulación de parte de la constructora.
a) Paredes de Yeso
Aquí voy a desmontar un mito grande como una casa: que la construcción “tradicional” de mampostería con revoque y pintura es mejor que las paredes de yeso no tienen ninguna base científica. Si fuese así, los alemanes, australianos y canadienses estarían construyendo mal desde hace décadas.
Lo que sí tenemos que prestar atención es a la empresa que hace estas paredes; su historia, cómo las hace, cuántas capas usa, que tipo de aislante le pone y el grosor de cada placa. En muchos casos, el yeso se utiliza porque tiene un mejor acabado, facilita la instalación eléctrica y permite cambios estructurales a menor costo, por ejemplo: ampliar un cuarto, hacer una división o unir o separar una cocina.
Si estás por definir la compra de un apartamento, pero aún te quedan dudas sobre sus materiales, puedes preguntarle al arquitecto del proyecto en quienes tercerizan los subcontratos como: paredes de yeso, eléctrica o sanitaria, y con gusto podemos decirte si confiamos o no en esa empresa. La verdad es que después de tanto tiempo en este rubro ya prácticamente las conocemos a todas.
b) Azoteas
Este es un tema no menor que mucha gente pasa desapercibido.
Fíjate qué membrana se utiliza y su marca, ya que una mala aislación es un problema para toda la copropiedad por tiempo indefinido. En muchos casos si el problema lo padece un apartamento, el mismo puede demandar a toda la copropiedad y esto es un problema muy grave.
Si no sabes de marcas de membranas o no conoces a las empresas nos puedes preguntar y te diremos cuáles son las más confiables del mercado y qué trayectoria tiene, ya que conocer estos datos forma parte de nuestro trabajo para realizar una buena asesoría.
c) Fachada
Este punto es otro de los que pasa desapercibido. Muchas veces, ponemos mucha atención al área habitable del interior y nos olvidamos de que somos dueños también del edificio y sus espacios comunes.
Las fachadas son la carta de presentación y valoriza nuestra inversión. Existen diferentes materiales para su construcción y cada uno exige un mantenimiento. Si la misma es terminada con pintura blanca a la vista, obviamente debemos pintarla cada 2 o 3 años para mantener la impermeabilidad y la belleza de la estructura, sin embargo, hay otros materiales que no exigen pintura y cuyo mantenimiento es mucho más bajo.
En la memoria descriptiva podrás ver qué terminados se utilizarán: si es cerámico, monocapa o pintura blanca, entre otros. Eso te dará una idea de su mantenimiento y podrás tener una imagen anticipada de la estética del edificio. No te olvides también de chequear la contrafachada.
En conclusión, estos son 3 puntos sumamente importantes que te recomiendo investigar y analizar a la hora de elegir un apartamento, más aún si el mismo está construyéndose o va a empezar la obra en breves.
Si te interesa recibir asesoramiento o te quedaron dudas sobre este tema, puedes escribirme a javier.garaza@justoaca.com.