En este artículo me gustaría adelantarte a qué te estarás enfrentando a la hora de hacer una inversión inmobiliaria y evitarte frustraciones que pueden surgir en el camino.
Al buscar en internet “apartamentos para inversión” lloverán los anuncios de “oportunidades”, descuentos por tiempo limitado, garaje de regalo y otras tantas ofertas más.
El problema es que tu momento de inversión no va necesariamente de la mano con estas ofertas, porque antes de comprar es importante informarse, estudiar, entender y recién ahí podremos estar en condiciones de diferenciar un buen negocio de un simple precio de mercado.
Quiero compartirte cuáles son las primeras acciones a realizar, esas que yo tomaría si fuese a invertir en mi jubilación o en la tranquilidad financiera de mi familia. Espero que te sirvan para evitar frustraciones y pérdida de tiempo en esta fase inicial.
1- Identificar bien con qué dinero contamos y cuánto es el tope que podríamos pedir prestado al banco o a un familiar (en caso que te falte algo de dinero para lo que queremos). Tener definido esto de antemano es importante para no generar falsas expectativas.
Por otro lado, es importante incluir, en ese precio tope, los gastos de cierre que tendremos, como por ejemplo: honorario inmobiliario, escribano, ITP y algún fondo de reserva. En caso que estemos vendiendo algún inmueble o se nos adjudique una herencia, no podemos dejar pasar el hecho que deberemos pagar impuestos y lógicamente recibiremos menos dinero en mano.
Muchas veces salimos apurados a mirar apartamentos sin demasiada información de precios o herramientas para negociar. Entendemos que cada inmueble funciona como un producto masivo con grandes descuentos e intentamos hacer ofertas muy por debajo del precio real. Esto, muchas veces, provoca frustración en la otra parte y el diálogo se corta, ya que, queramos o no, se puede tomar como una ofensa. Nuestro objetivo es hacer un buen negocio y para ello necesitamos que el diálogo esté abierto y ambas partes satisfechas.
Hace un tiempo escribí un artículo titulado Cómo se mide la rentabilidad de un inmueble y qué es un buen descuento inmobiliario que considero puede ayudarte a diferenciar si el beneficio es real o si se trata simplemente de un sobreprecio con un gran descuento. Te recomiendo leerlo al finalizar esta lectura, seguro puede ser de utilidad.
2- Hacer un muy buen estudio de mercado. Es fundamental fijarnos qué zonas son las más rentables y en cuáles podemos adquirir mayor revaluación del inmueble.
Muchas veces sucede que en determinados barrios las rentas son muy buenas y el valor del inmueble bastante bajo, pero ojo, son zonas donde en el correr de los años, el bien se puede depreciar o no se aprecia lo que en otros lugares. Es importante recordar que nuestra rentabilidad es la suma de los ingresos por alquiler más la recapitalización del bien en cuestión.
Un buen indicio del valor del m2 construido, diferenciado por zona, logrará que tengamos los pies sobre la tierra y entendamos mejor el mercado donde nos estamos moviendo.
Esto lo comento porque muchas veces vemos descuentos ficticios del 20% o 25% cuando en realidad representan una pérdida para el constructor. Algunos inflan el precio del m2 para ofrecer beneficios “más atractivos”, por eso lo mejor que podemos hacer es adquirir un buen estudio de los metrajes y ser conscientes que el mismo varía si está en pozo, obra o pronto para entrar.
Si te interesa tener un panorama más específico y real de esto, con gusto podés comunicarte con nosotros y te compartiremos en nuestras oficinas un mapa de los últimos 15 años con la apreciación de cada barrio. Estoy convencido de que es un material muy útil para comenzar.
3- Asesorarnos con especialistas inmobiliarios y no con “vendedores de proyectos”.
Aquí quiero hacer una diferenciación y espero que nadie se ofenda en el proceso.
El vendedor de edificio puede saber muchísimo de su o sus proyectos, pero obviamente está sesgado por tener un único producto. Cuando un ejecutivo maneja más opciones puede ser más leal en su recomendación, pues a él o ella le da lo mismo donde compremos y seguramente nos dirá lo bueno y lo malo de cada uno para que nosotros tomemos la decisión con todas las cartas sobre la mesa.
Por otro lado, al menos en Justo Acá Propiedades e Inversiones, los asesores y asesoras están formados en finanzas, arquitectura, ingeniería y certificados en operaciones inmobiliarias, por lo que suelen tener mucha más sensibilidad del mercado.
Un consejo es que no llames a un asesor y le digas que estás buscando comprar ahora cuando no lo estás. Sé sincero en tus tiempos y él o ella te irá llevando a la velocidad más adecuada, y lo más importante, te irá nutriendo de artículos, videos e información relevante para que aprendas a elegir la mejor inversión. A nosotros nos interesa más enseñarte que venderte.
Si recién empezamos a buscar o a informarnos, no tiene sentido hablar de descuentos o posibles cierres, hay un proceso que respetar y lo importante es hacerlo de forma segura.
A modo de ejemplo, me gustaría dejarles una anécdota:
Hace un tiempo fui a mostrarle a un cliente unos apartamentos en el Centro, acompañado de un “vendedor” del proyecto. Era una excelente inversión, cercana al 4% líquido y con un valor de revaluación del 4,5% en dólares, nada mal.
El tema fue que el vendedor sugirió un precio de alquiler casi un 35% arriba del precio real (obviamente, no se comprometió a alquilarlo, ese servicio no lo daba él).
Al finalizar el encuentro y a solas con mi cliente, le dije que el valor que yo sugería de alquiler era más bajo pero real. Mi cliente se quedó con la idea de que no se trataba de una buena renta y decidió seguir evaluando otras opciones.
Finalmente, tres meses más adelante, el cliente compró allí, pero a un precio mayor del que le había ofrecido en ese momento.
Tiempo después me enteré que ese vendedor que nos había acompañado ya no trabajaba en la empresa, que no tenía experiencia trabajando en bienes inmuebles y que esa fue su primera vez. Obviamente no tenía idea de cómo estaba el mercado, solo miraba su producto, y en su afán de cumplir con los de arriba, decía lo que el cliente quería escuchar.
No es una realidad muy distinta en algunos lugares donde quienes comercializan no son asesores, ni estudian para serlo, son sólo vendedores.
Por eso mi consejo sigue siendo el mismo: buscá un asesor y no un vendedor.
4- Los portales no venden apartamentos, los portales no venden apartamentos, los portales… bueno, creo que ya quedo claro.
Quienes están detrás de cada publicación son inmobiliarias que mal o bien completan los datos como mejor les parezca. Muchas de ellas se dedican a vender y no a asesorar, por lo que debemos elegir cuidadosamente por quien nos dejamos guiar y leer siempre la letra chica.
Puede que muchos de los datos publicados en los portales sean confusos o incompletos. Es importante tener en cuenta que cuando se habla de metraje total, algunos ponen el de alfombra, otros le incluyen las terrazas y otros (muy irresponsablemente) le suman la cuota parte de espacios comunes, es decir: el metraje del ascensor, barbacoa y todo aquello que está fuera del apartamento.
En otras ocasiones los portales no tiene la tecnología suficiente para discriminar algunos extras como los garajes. Verás muchas publicaciones con garaje incluido y aclaraciones pequeñas al pie de página diciendo “garaje no incluido en el precio, costo aparte”.
Ni hablemos de los precios, porque ese ya es un mundo aparte.
En Justo Acá, estamos convencidos de que la información clara y real, es más importante que publicar precios más bajos.
Dentro de la plataforma www.justoaca.com, podrás ver que en todos los precios se ve reflejado tanto el gasto de ocupación como el honorario inmobiliario, para que puedas ver el precio real del apartamento. Ninguno tiene un descuento asociado, por lo que luego, según tu forma de pago, podrás acceder a diferentes beneficios. Preferimos decir “este es el tope, a partir de aquí podemos bajarlo” a decir “ahora debes sumarle estos gastos”.
Mi último consejo es que unifiques los criterios de búsqueda. Intentá navegar en lugares que usen el mismo criterio para todo.
No tiene que ser con nosotros, pero tratá de comparar usando la misma regla para medir, metraje, fecha de estreno y valor del m2. Te será más fácil sacar buenas conclusiones.
Resumiendo, antes de empezar a buscar apartamento es muy importante:
Espero que este artículo sea útil y que te ayude al comenzar tu proceso de compra.
Si te interesa recibir más información de este tipo, para aprender, nutrirte de consejos y estar actualizado puedes suscribirte a nuestro blog e indicarnos que tipo de información te gustaría recibir.
Javier Garaza
CEO y Fundador de Justo Acá Propiedades e Inversiones.