¿Empezando a buscar apartamento?
Con tantas opciones diferentes, ofertas incompletas e información desactualizada el comienzo de la búsqueda de un apartamento (sea para invertir o para vivir) se puede tornar muy cuesta arriba.
Me gustaría compartirte cinco puntos claves para que no pierdas tiempo al inicio o caigas en trampas que te generen frustraciones y dolores de cabeza.
1- No buscas un apartamento, sino un asesor que te enseñe a elegirlo.
Seguramente lo primero que harás será poner en algún buscador web un par de palabras relacionadas a apartamentos y abrirás las primeras 4 o 5 opciones que aparecerán allí.
Verás algunos portales, inmobiliarias o desarrollistas de edificios (pues son los que mayor dinero invierten para aparecer en los primeros lugares) y encontrarás un popurrí de ofertas y precios junto con la palabra “oportunidad” escrita en todos lados. Recuerda que cada uno de estos apartamentos estará en muchas páginas más, ya que son comercializados por varias empresas a la vez, y el precio final, será siempre igual, no importa con quien hagas el negocio.
Teniendo en cuenta esto, yo me concentraría más en buscar a alguien que me asesore de forma honesta, transparente y con conocimiento profesional del mercado, que en un apartamento en sí. Al fin y al cabo, un buen asesor tendrá acceso a todo el mercado y me mostrará lo mejor para mi o me me dará su opinión sobre lo que yo le pida..
Por otro lado, el honorario inmobiliario es igual para todos, e incluso las empresas desarrolladoras también lo cobran por tener un equipo de ventas. El tema está en poder elegir a un asesor neutro, es decir, que no venda sólo un proyecto y te presione para que compres ese. Lo ideal es alguien que maneje varias opciones y que realmente se dedique a asesorar y no a vender. Esto último lo puedes saber fijándote si tiene artículos propios sobre el mercado, si brinda información de valor gratuitamente o si presenta testimonios de clientes satisfechos en su página web.
Nota: Si esta es tu primera vez comprando o si ya tienes experiencia en el tema, vale aclarar que los tiempos han cambiado y también el comportamiento de las empresas constructoras. Hoy en día los precios y los descuentos son exactamente iguales, no importa a través de quien compres. Procura invertir tu dinero en un buen asesor, ahí estará tu diferencia.
2- Los asesores no hacemos magia, pero sabemos de lo nuestro.
Un error clave cuando comenzamos, es tomar el consejo de gente ajena al mercado, que no está actualizada o que hizo un buen negocio en el pasado y cree que el mercado sigue funcionando de la misma manera.
Te aconsejo que no bases tu decisión en este tipo de experiencias. Muchas veces, las personas al querer demostrar un buen negocio (orgullo) terminan dándonos datos incompletos y un precio obviamente menor que muchas veces no está actualizado al día de hoy.
Piensa que en el pasado los materiales eran otros, las zonas tenían otros valores y quien te habla puede que no tenga en cuenta índices como: disposición, año, orientación, influencia del terreno y muchos otros valores clave, sólo se reduce a decirte número de dormitorios, baños y zona.
También se manejan muchas veces creencias de mercado que son incorrectas y no están debidamente fundamentadas. Cuando el dólar sube, se cree que las propiedades deberían ajustarse y por ende mucha gente espera con su capital en el banco a que los apartamentos bajen para poder comprar. Lo que no miran es que cuando sucede esto, el poder adquisitivo de hipotecas baja y por ende hay más demanda de alquileres, esto hace subir los precios de alquileres, estabilizando la rentabilidad en dólares y manteniendo los precios. Por otro lado, la construcción tiene la importación de materiales en dólares, por lo que no pueden bajarlos y, a lo sumo, no efectivizan el aumento anual.
Nota: Las propiedades en pozo, obra o terminadas aumentan aproximadamente un 4,5% todos los años por el gremio de la construcción.
Al margen de esto, es importante que te asesores con un equipo profesional y tomes con pinzas los consejos de quienes no están empapados en el tema.
3- Ojo con las promociones, no todo lo que brilla es un porcelanato de primera calidad.
Este punto es clave aclararlo de raíz para no perder tiempo al inicio y de hecho tengo un artículo enfocado específicamente a este tema que se llama “Cómo se mide la rentabilidad de un inmueble y qué es un buen descuento?”, donde explico cómo se articulan estos descuentos, quienes acceden y bajo qué formas. Te recomiendo que lo leas, no te tomará más de 10 minutos.
Para hacer un análisis resumido te explicaré un par de puntos clave:
? Los descuentos más grandes se logran en los pozos o durante obra, variando entre un 5% y un 15% según forma de pago. Cuanto más capital se adelante al inicio mejor serán las condiciones. En ocasiones se pueden ver “promociones” de hasta un 25% off, pero en realidad, estas parten de un precio inicial muy por arriba del valor real de mercado, por lo que no las consideraría como buenas oportunidades.
? Los apartamentos terminados generalmente tienen un descuento mínimo (1% a 5%). En ocasiones, por situaciones puntuales del mercado (aumento del dólar, leyes nuevas o necesidad de capital) pueden ser un poquito más para reactivar, pero siempre por un tiempo limitado (15-20 días) y luego todo vuelve a la normalidad.
? Las promociones generalmente son anunciadas como: “1 dormitorio desde U$S 99.000”. Ten en cuenta que estas promociones toman el apartamento más económico, sin los gastos asociados y le hacen el máximo descuento posible de la forma de pago. Luego deberás agregarle el gastos de ocupación, honorarios de tu escribano e inmobiliarios y el ITP si amerita.
4- Ten en cuenta todos los gastos y tu presupuesto.
Muchas veces caemos en el error de no calcular bien y luego se nos hace más difícil ajustar nuestro presupuesto. Para que sea bien fácil, te comparto los gastos adicionales que vas a enfrentar al momento de comprar tu apartamento, ni uno más ni uno menos:
? Honorarios de tu escribano. Generalmente, por una escritura, es de un 3% + IVA + gastos notariales sobre el valor del apartamento. De cualquier manera, estos pueden variar dependiendo de la situación del inmueble. Es recomendable consultar con un escribano de confianza o un asesor con experiencia.
? Honorario inmobiliario. Este es un 3% + IVA y está relacionado a la asesoría que te brinda el ejecutivo.
? ITP. Este es el impuesto a la trasmisión patrimonial y equivale al 2% del valor catastral del inmueble. En algunos casos lo tienes exonerado dependiendo bajo qué ley está amparado el edificio.
? Fondo de reserva: En muchos casos al comprar un apartamento deberás integrar un capital para hacer frente a arreglos que la copropiedad decida hacer en el futuro. Esto en sí no es un costo, más bien representa un dinero ahorrado por si pasa algo. En caso que no hubiera y la copropiedad decidiera hacer algo, deberías integrarlo igual en el momento que se exija. El mismo generalmente es de un 0,25% del valor del inmueble.
? Banco: En caso que estés comprando con préstamo hipotecario hay también gastos adicionales. Algunos de ellos se incluyen en la cuota mensual, pero otros deben ser pagos en el momento de comprar. Aclaración: El banco nunca cubrirá los honorarios inmobiliarios o notariales, sí el gastos de ocupación.
En caso que estés vendiendo una propiedad o te encuentre en plena sucesión, no te olvides de calcular los costos adicionales de estas acciones para saber con cuánto dinero contarás en mano al momento de comprar. Pregunta a tu escribano sobre el ITP a la venta, IRPF a las ganancias y cualquier otro impuesto asociado.
5 – Respeta los tiempos. No te apures.
En el mercado inmobiliario todo tiene su tiempo y su posible articulación. Es importante, para que no pierdas tiempo, que controlemos la ansiedad y entendamos cuándo es conveniente salir a ver apartamento y en qué momento deberíamos quedarnos en casa sumando información.
Ten en cuenta que para reservar un inmueble deberás entregar, en la mayoría de los casos, un 10% del inmueble y asumir el compromiso de entregar (en aproximadamente 30 días) el monto restante si el apto está terminado o mínimo un 10% más si hablamos de pozo u obra. Con esto lo que te quiero decir es que; si no dispones aún de ese capital, poco sentido tiene estar viendo opciones, ya que las mejores estarán entre 30 y 60 días en el mercado y por más que te gusten, nadie esperará por ti.
Inversor o inversora:
? Si buscas algo pronto deberás contar con el capital en mano. Es muy raro que las empresas constructoras brinden financiación propia finalizada la obra. Algunas muy puntuales tienen financiación propia por hasta el 40% del valor y a un plazo máximo de entre 2 a 5 años. Pregúntale a tu asesor, seguramente conozca cuáles y te ahorre mucho tiempo.
? Si tu idea es invertir en pozo u obra, no debes contar con el 100% ahora, si aún no recibiste todo el capital se puede hacer la compra entregando un porcentaje menor y asumiendo el compromiso a saldar el resto en cuotas sin interés durante la construcción. Quizás puedas aprovechar una oportunidad o un momento del mercado para congelar ese precio barato y esperar tranquilamente a obtener la otra parte del dinero para saldar.
? Nota: Aquí no toco la opción de préstamo bancario ya que si eres inversor o inversora, no sería muy rentable hacerlo.
Primera vivienda:
? En caso que busques algo ya terminado, lo primero antes de salir a ver apartamentos es ir al banco, con todo el material (recibos de sueldo, declaración de impuestos, ingresos por capitales, etc) y preguntar cuánto estaría el banco dispuesto a darte en estas instancias. Ten en cuenta que el mismo otorgará un máximo del 80% del valor del inmueble, por lo tanto el 20% restante, más los gastos de cierre (honorarios inmobiliarios, escribano, gastos bancarios por fuera de la cuota e ITP), los debes tener ahorrados. Una vez que sepas qué valor máximo puedes pagar, recién allí, deberías salir a ver.
Ten en cuenta que todo este proceso siempre será más fácil si te sientas en la mesa con un asesor inmobiliario y le planteas la situación, él o ella sabrá calcular casi todo.
? Si tu idea es adquirir algo en pozo u obra, también deberás hacer el proceso del banco. En este caso, tienes un margen si no dispones de tanto capital inicial ya que lo puedes ir integrando durante la obra.
De cualquier manera, al igual que el punto anterior, en caso que no quieras perder tiempo, luego de ir al banco, contacta a un asesor inmobiliario para que te explique qué proyectos aceptan banco, bajo qué condiciones y cuáles son mejores para vivienda propia.
? Si piensas en un alquiler con opción a compra, te voy a ser muy claro y honesto, no es una opción común. El único proyecto en Montevideo que admite ésto es por una estructura puntual, pero no hay otro.
Segunda vivienda :
? Sea que te estés agrandando o achicando, mientras se está vendiendo una propiedad, muchas veces caemos en el error de acercarnos a ver algunas propiedades. Esto lo que logra, muchas veces, es perder nuestro tiempo y generar expectativas que después no se cumplen. Recién cuando tenemos un boleto de reserva firmado es que podemos en algunos casos articular la venta de nuestra propiedad con la compra de la siguiente.
En lo personal siempre recomiendo salir a mirar una vez que nos hicimos con el capital.. mientras tanto, puedes reunirte con algún asesor, evaluar opciones, conocer más sobre el mercado y aprender durante el proceso.
Espero que estos 5 consejos sean de utilidad para comenzar tu búsqueda, que eviten la pérdida de tiempo y ayuden a organizar mejor esta gran experiencia.
Siempre puedes contar con nosotros para cualquier duda o consulta sobre la compra de un apartamento.
No dudes en escribirnos, el equipo de asesores de Justo Acá Propiedades e Inversiones está para ayudarte.
Javier Garaza
CEO y Fundador de Justo Acá Propiedades e Inversiones.