Comprar una casa o apartamento, ya sea para vivienda propia o inversión, a través de una inmobiliaria o directamente con el propietario, implica una serie de trámites y costos asociados que es importante conocer. En este artículo, te presentaremos los pasos clave a seguir, los términos legales que te encontrarás y los gastos que deberás tener en cuenta para que nada te sorprenda en todo el proceso de compra.
1. Del acuerdo al boleto de reserva:
Acuerdo comercial: Una vez que tú, el intermediario (inmobiliaria) y la parte vendedora, llegan a un acuerdo sobre el precio, las condiciones y los plazos de la compra, se plasma en un contrato preliminar llamado "boleto de reserva".
¿Qué incluye el boleto de reserva?: Este documento que involucra a las partes compradora y vendedora, establece el objeto de la compra (el inmueble), el precio pactado, el plazo para la promesa/escrituración y otros puntos relevantes.
Entrega de dinero: Es habitual que el comprador entregue a su escribano un depósito en garantía del 10% del precio pactado.
Documentación del inmueble: El vendedor entrega al escribano la documentación del inmueble (título de propiedad, planos, etc.) para su estudio.
2. La escrituración (donde nace tu derecho real):
Plazo para escriturar: El boleto de reserva establece un plazo (usualmente de 30 a 60 días) para que se confeccione y se otorgue la "escritura de traslación de dominio" ante escribano público.
Estudio de títulos: En este período el escribano del comprador realiza un estudio exhaustivo de la documentación del inmueble para verificar su situación legal y registral.
Inscripción en el Registro de la Propiedad (Registro Público): La primera copia de la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tengas derecho real y legal sobre el bien.
3. Promesa de enajenación o compromiso de compraventa:
¿Cuándo se utiliza?: En algunos casos, como en la compra de unidades en un edificio en construcción o si el pago del precio es diferido, se utiliza un contrato preliminar llamado "promesa de enajenación" o "compromiso de compraventa".
Ventaja: Este contrato preliminar también te otorga derecho real y legal sobre el inmueble ya que también se inscribe en el Registro de la Propiedad.
4. Gastos asociados a la compra:
Comisión de intermediación: Si compras a través de una inmobiliaria, deberás pagar una comisión al agente inmobiliario (3% + IVA del precio de la transacción).
Honorarios notariales: El escribano cobra honorarios por su trabajo (3% + IVA del precio de la operación).
Impuestos: Deberás abonar el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 2% del valor real actualizado del bien (valor de catastro). Cabe aclarar que, si el proyecto está bajo la Ley de Vivienda Promovida, se exonera el pago de ITP a la primera compra.
Otros gastos: También hay que considerar gastos de estudio de títulos, inscripción en el Registro de la Propiedad y otros según el caso (entre US$ 250 y US$ 400).
5. Comprar con préstamo hipotecario:
Aspectos a tener en cuenta: Si necesitas un préstamo hipotecario, debes asegurarte de que tú y el inmueble cumplen con las condiciones para ser sujeto de crédito y que el bien sea hipotecable (ver artículo aquí).
Plazo en el boleto de reserva: Se debe establecer un plazo mayor al habitual para que puedas tramitar la hipoteca.
Condición a la obtención del crédito: Se puede incluir en el boleto de reserva una cláusula que condicione la compra a la obtención del préstamo.
6. Consejos para tu primera compra:
Evalúa tu situación financiera: Antes de empezar a buscar, determina cuánto puedes destinar a la compra y si necesitas financiación.
Asesorate: Busca asesoramiento inmobiliario, notarial, de arquitectos para tomar decisiones informadas.
Investiga el mercado: Compara precios, ubicaciones, tipos de viviendas y costos asociados.
Toma tu tiempo: No te apresures en la decisión. Compra cuando estés seguro de que la propiedad es la adecuada para ti.
Este es un proceso importante, y contar con la orientación adecuada puede marcar la diferencia. No dudes en consultar con profesionales de confianza para que te acompañen y asesoren en cada paso, asegurando así una experiencia de compra exitosa y sin sorpresas.