Estimados lectores, en el primer artículo del año buscamos compartir con ustedes un panorama sobre lo que se espera del mercado inmobiliario para el 2023.
Antes de avanzar con nuestro análisis hablemos brevemente del año que dejamos atrás. Si observamos la evolución del 2022, podemos asegurar que se trató de un año bisagra para el mercado local ya que posicionó (por el bajo riesgo y la rentabilidad) a los activos inmobiliarios uruguayos en toda la región.
Principalmente en Montevideo, se mantuvo su tendencia de crecimiento a nivel macro. En promedio la capital aumentó el 1% del valor de los inmuebles con respecto a un año atrás. Algunos barrios se destacaron por encima de otros, tal es así que tenemos barrios como Aguada, Malvín Norte, Villa Dolores, La Comercial, donde sus precios crecieron por encima del 5%, apoyado por los nuevos desarrollos inmobiliarios en esas zonas. Barrios más tradicionales como Pocitos y Pocitos Nuevo, Punta Carretas, Punta Gorda, Carrasco mantuvieron un crecimiento en promedio del 2,5% interanual. Finalmente, en los barrios en donde el desarrollo de Vivienda Promovida ha pisado más fuerte como Cordón, La Blanqueada, Centro, Palermo, mantuvo un crecimiento en promedio del 3% anual. Asimismo, los alquileres medidos en moneda nacional se fueron ajustando significativamente a la par del IPC, por lo que, en los barrios ya mencionados, aumentaron los precios entre un 5% a 10%.
El 2021 fue año récord de proyectos ingresados para la construcción de edificios y el 2022 cerró casi a la par, con un estimado de 1.500 millones de dólares lo que se calcula que movió el sector. Por lo que desde el punto de vista de los promotores, se espera que este 2023 sea un año de gran actividad, con una expectativa de crecimiento en el entorno del 20%, con un aumento significativo de la demanda y también de la disponibilidad de oferta.
Ahora sí, hablemos de las perspectivas para el 2023: Si bien nos encontramos en un contexto macroeconómico complejo, la economía uruguaya se afianzó y permitió dar una mayor estabilidad y confianza al sector inmobiliario. Con un mercado sólido y bien posicionado, se espera un 2023 de buenos resultados.
¿Qué sucederá con la demanda?
La demanda post pandemia ha ido aumentado a medida que el país fue prendiendo los motores de la economía y la sociedad retomó el curso de vida habitual. El año pasado los indicadores marcaron un salto dentro de las compra ventas en el país.
La constancia de la demanda genera buenas expectativas para este año, en parte soportada por pequeños y medianos inversores, pero también por el segmento familiar que busca apartamentos para vivir. Esto responde a los préstamos hipotecarios con tasas relativamente bajas y a la estabilidad general lograda en los últimos años. Además, la demanda de alquileres es alta, principalmente en la capital del país, por lo que sigue siendo un activo atractivo para los inversores.
Por otra parte, hay un público extranjero que ha ido de menos a más en estos últimos años. Fruto de la buena posición en la que se encuentra el sector, las características jurídicas del país y el contexto de nuestros vecinos ha llevado a que desde afuera se interesen y confíen en estos activos. La ecuación para ellos ha sido clara: los inmuebles en Uruguay poseen un bajo riesgo y al mismo tiempo generan la rentabilidad deseada.
¿Qué sucederá con la oferta?
La oferta está en proceso de crecimiento, mayoritariamente incentivados tanto por las modificaciones en la ley de Vivienda Promovida como por lo que es la Comap en el desarrollo de megaproyectos. Si bien todavía estamos por debajo de la demanda solicitada, se está recorriendo el camino deseado.
Hoy encontramos una competencia interesante en el mercado: volcando distintos tipos de opciones, calidades constructivas, amenities y variedad de precios. Por lo que se espera que el 2023 transcurra por la misma línea, con un año de gran actividad para la construcción privada. De todas formas, el aumento de los costos de obra y un dólar estancado será también motivo para el aumento de precios y/o el enlentecimiento de la salida de proyectos al mercado.
El producto estrella para los inversores sigue siendo los apartamentos de 1 dormitorio en Montevideo y bajo la ley de Vivienda Promovida. Esto ha alimentado la tendencia de construir más unidades de esta tipología. Lo positivo de que haya un esfuerzo por crear mayor cantidad de unidades con estas características es que podemos encontrar apartamentos con excelentes tamaños, espacios adicionales, balcones amplios y/o con parrilleros exclusivos, cocinas abiertas, semidefinidas o definidas, entre otras características muy atractivas para el cliente final.
La otra cara de la moneda es que no se le ha puesto el mismo esfuerzo a otros tipos de tipologías: 2 dormitorios, 3 dormitorios, monoambientes. De todas maneras, comienza a ser una oportunidad para el mercado de lo usado y la revalorización de estas unidades.
¿Qué va a pasar con los precios de los inmuebles?
Si el 2022 fue un año desafiante, el 2023 también tendremos de qué hablar. Desde el punto de vista de los costos, el mundo sigue siendo caro: tasas elevadas, inflaciones altas y el incremento del valor de los commodities y de la logística a nivel internacional sigue generando problemas para las importaciones. Lo que se traslada casi de forma lógica, que el impacto del aumento de costos, lo afronta el comprador final.
Asimismo, en lo que respecta estrictamente al mercado uruguayo, nos encontramos con una evolución negativa del tipo de cambio en dólares y un aumento escalonado del costo de la mano de obra.
Por lo que se estima que en este 2023 se dará una corrección al alza de los precios de las propiedades y, aunque todavía no haya sido absorbido por todo el mercado, la adecuación se irá dando durante los primeros meses del año.
¿Qué desafíos tenemos por delante?
En lo que respecta al sector, los indicadores demuestran que el mercado uruguayo se encuentra con buena salud y protegido con respecto al contexto internacional. Lo que puede favorecer a la inversión extranjera y el desarrollo en el país.
De todas maneras, es pertinente contemplar las perspectivas macroeconómicas y los factores que pueden ser más desequilibrantes:
Tensiones geopolíticas: persisten desde el año pasado y todo indica que este año seguirán su curso conflictivo. Siguen afectando a la producción mundial, perturbando las relaciones comerciales y generando volatilidad en los mercados. Para el desarrollo inmobiliario se traduce en un aumento de costos de todo lo que se compra fuera del país.
Desaceleración mundial: se estima que el crecimiento mundial podría estar en el orden del 2% según el Fondo Monetario Internacional. En cuanto a China, principal motor del mundo, se espera que esté en el orden del 4,4%, casi 3 puntos por debajo del promedio de los últimos años. Esto impacta en el comercio de todo el mundo a causa del tamaño de su economía y por ende en la actividad económica de Uruguay (ya que es nuestro principal comprador).
Inflación a la baja (pero todavía alta): se observó en el 2022 el recalentamiento de la economía a nivel mundial, llevando a la inflación a valores no vistos en varias décadas. Para 2023 se pronostica que la presión comenzaría a ceder y que los precios comenzarán a moderarse a medida que la economía se enfríe. Empero, todavía se ubicaría por encima de los objetivos monetarios de los bancos centrales. Poder moderar la inflación es de suma importancia para el sector ya que incide directamente en las presiones salariales y por ende en el costo de la mano de obra (el principal costo de los proyectos inmobiliarios).
Tasas altas y sostenidas: aunque levemente la inflación comenzó a ceder, las expectativas correspondientes a las tasas de referencia, principalmente de la FED, es que sigan elevadas para el corto y mediano plazo. La política restrictiva seguirá por el camino de tasas altas, no tan agresivas, pero se podría prever alguna suba más en el año. El riesgo se encuentra en que no se llegue a un equilibrio adecuado, que el ajuste de tasas encarezca el acceso al crédito para los inversores y que el proceso lleve a un enfriamiento de la economía tan grande que pueda llevar a una recesión mundial indebida.
Precio del dólar: en enero las principales entidades privadas y consultoras financieras ajustaron sus expectativas a la baja. El pronóstico del precio del dólar para fines del 2023 podría estar en el orden de los $42 a $43. Lo que podría ser en concreto una evolución al alza del entorno del 10%, en referencia a lo que se está cotizando a principio de este año. Para el sector es de suma importancia tener un dólar más fuerte, ya que los precios de la propiedades se siguen estipulando en esta moneda. Un dólar débil se traduce en menor entrada de pesos uruguayos, en contraposición al aumento de los costos que tienen los proyectos inmobiliarios. Este desfase, que ya lo están viviendo los promotores, lleva a que se proyecte una adecuación en los precios de venta y por ende un costo mayor para el cliente final.
Esperamos que esta información sea de utilidad para tener un panorama general del mercado inmobiliario en 2023. Si estás en un proceso de compra, te recomendamos complementar la lectura con este artículo sobre 5 claves para no perder tiempo a la hora de buscar un apartamento.
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Lic. Diego Carricaburu