El mundo ha atravesado grandes cambios durante los primeros tres meses del año y una vez más observamos la resistencia de las inversiones inmobiliarias en un mercado de activos financieros a la baja.
Hoy nos encontramos en un contexto inflacionario que continúa en aumento a nivel mundial, provocando incertidumbre y preocupación generalizada. Además, el impacto de las medidas de la Reserva Federal de EEUU para corregir la situación se ha hecho notar en el mundo. Por otra parte, la invasión de Rusia a Ucrania sigue un deplorable camino con consecuencias lamentables y efectos negativos, entre ellos la suba de precios de los commodities y el desplazamiento de los inversores hacia activos de refugio (oro, dólar, etc). Europa y EEUU han tomado medidas más drásticas para contener la expansión bélica, desencadenado en su curso una una mayor volatilidad en los mercados de renta variable (nota 1).
¿Cómo han reaccionado los mercados?
El riesgo a la baja se evalúa con otros ojos en estos primeros tres meses de 2022 ya que los principales mercados de acciones y bonos han tenido resultados negativos. A modo de ejemplo, con una estrategia de cartera de 60% en acciones y 40% bonos, en solo tres meses muestran un retorno negativo de 9%. Es decir, las acciones en el índice S&P 500 han bajado un 10% y los bonos del tesoro americano a largo plazo (20 años) han perdido casi un 19%.
A nivel internacional las tasas de interés reales son negativas y crean un panorama de difícil decisión para los inversores tradicionales: comprar bonos sabiendo que pueden perder una pequeña cantidad de dinero o arriesgarse a una pérdida potencial mayor en el mercado de acciones.
La Reserva Federal (FED) ya no adopta una posición de apoyo a los mercados, su objetivo principal se ha volcado a combatir la inflación. Para lograrlo, se está apoyando en el aumento sistemático de las tasas de referencia, a contrapartida de lo que podría significar el enfriamiento de la economía americana.
Teniendo en cuenta que este análisis de la realidad se enfoca en el corto plazo, de todas formas y aunque la historia no se repita al pie de la letra, es posible que por un tiempo se mantenga esta estrategia (aumento de la tasa de referencia) para tratar de normalizar la situación (nota 2).
¿Qué ha sucedido en el mercado inmobiliario de Uruguay en estos tres meses?
Hay muchos activos que se ven amenazados durante un período de tasas altas de interés e inflación, sin embargo, los activos inmobiliarios siguen dando la nota.
Para analizar el primer trimestre de 2022 hemos tomado como muestra 18 barrios de Montevideo. Según los indicadores del mercado inmobiliario de Justo Acá Propiedades & Inversiones, se ha observado que el promedio general del valor del metro cuadrado ha aumentado 0,5% en este período. De hecho, si se toma el valor del metro cuadrado en obra nueva y en las unidades de 1 dormitorio (las elegidas por los inversores) aumentaron un 0,8% en promedio. En lo que respecta a este último dato, los barrios de mayor crecimiento en este tiempo fueron Prado, Punta Gorda, Ciudad Vieja, Buceo y Palermo.
El precio de los alquileres también tuvo movimientos al alza. En 18 barrios de la capital el precio promedio general de alquileres se ubicó en 1,2% por encima de lo que se ofrecía al inicio de 2022.
Lo que respecta a obra nueva de 1 dormitorio tuvo una mínima variación positiva de 0,6%.
Si se evalúa por metro cuadrado, la obra nueva aumentó en promedio un 4% el precio del alquiler.
Beneficios de las inversiones alternativas
Se puede observar la resistencia de las inversiones inmobiliarias en un contexto de incertidumbre: los beneficios de este tipo de inversión se encuentran en proporcionar estabilidad con relación a otros mercados más amplios.
Hemos hablado mucho del concepto de “retorno ajustado al riesgo” y a menudo lo utilizamos para definir los objetivos de inversión de nuestros clientes. Esta idea plantea que si tomamos un mayor riesgo podremos obtener una mayor rentabilidad y viceversa (menor riesgo, menor rentabilidad). Asimismo, en una cartera de inversión lo ideal es poder optimizar esta ecuación, para que el riesgo sea menor y la ganancia mayor.
Los inmuebles, considerados inversiones alternativas o físicas, brindan diversificación y pueden mejorar la rentabilidad anual mientras que ayudan a reducir el riesgo.
Además, la renta variable y la renta fija han operado con una correlación superior con respecto a periodos anteriores. Por lo que se ha vuelto una necesidad para las carteras tener este tipo de inversiones que no presentan una correlación alta con las otras dos clases de activos (nota 3).
A modo de reflexión final, es importante desempolvar el concepto que se encuentra por detrás del riesgo y el porqué de la diversificación. No es únicamente la probabilidad de no obtener ganancias, sino el hecho de sufrir pérdidas (y la cantidad potencial de las mismas). Aunque es una cita ya bastante trillada de Warren Buffet, calza muy bien para este momento: “La primera regla de una inversión es no perder (dinero). La segunda regla es no olvidar la primera”.
Si te interesó este artículo, recomendamos la siguiente lectura: Perspectivas del mercado inmobiliario 2022. No dudes en contactarte con nosotros para que un asesor en inversiones evalúe contigo las mejores opciones.
Diego Carricaburu – Director de Operaciones.
1. La guerra de Rusia en Ucrania afecta a la economía mundial, New York Times.
2. La Fed podría subir las tasas agresivamente en próximos meses, Yahoo Finance.
3. ¿El fin de una era? Por qué la histórica estrategia 60%-40% pierde efectividad y tiene su peor año desde 2008, El Observador.