Estimados lectores, en este artículo intentaremos dar respuesta a cuatro preguntas que aparecen frecuentemente en la asesoría a nuestros clientes. Bajo la premisa de ser precisos con la información, abordaremos los temas yendo directamente al grano, con datos reales y actualizados para fundamentar nuestras opiniones.
De momento no se visualiza en el horizonte que los precios vayan a bajar. En contraposición, los indicadores ya están demostrando un aumento. Principalmente la suba está dada porque el costo de la mano de obra tuvo un incremento del 12% en pesos en lo que va del año, mientras que los insumos y gastos generales para la construcción aumentaron del 11% al 12%. Además, con un dólar planchado y una depreciación que ronda el 10% en lo que va del año se dificulta que los desarrollistas mantengan congelados los precios.
Por otro lado, los propietarios y las inmobiliarias tienden a tomar como referencia para sus valuaciones a los edificios nuevos, de forma que el aumento también arrastrará en menor medida a la propiedad usada.
Factores de contexto como la estabilidad del país, la mejoría de algunas actividades económicas y el aumento de la demanda de propiedades en este 2022 también influyen en la suba de precios.
2. No paran de construir, ¿se está saturando el mercado?
Es una realidad: en los últimos dos años ha aumentado tanto la inversión como la entrada de nuevos proyectos y el número de desarrolladores inmobiliarios. Lo que ha llevado a que observemos cambios en el paisaje urbano: carteles, grúas, andamios, maquinaria y personal de la construcción que están presentes en muchas zonas de Montevideo.
De todas formas, la sensación de que hay un exceso de construcciones podría ser resultado de la comparación de su presente con respecto a la idea de lo que era antes la ciudad. Con esto no nos referimos a que antes no se construía, sino que la cantidad de proyectos en construcción en simultáneo no era constante. La Ley de Vivienda Promovida, creada en el 2011, y la Ley de grandes inversiones han sido motores para la reactivación de proyectos residenciales y le han permitido al sector un mayor dinamismo.
Montevideo es una ciudad de pequeñas dimensiones, tiene barrios de alta concentración poblacional y los creadores de la oferta apuntan a construir más en esas zonas. Esto puede llevarnos a pensar que se está haciendo mucho, pero la realidad es que es bastante desigual la cantidad de proyectos en construcción en todos los barrios. Además, en los puntos en donde más desarrollos hay, la incidencia de la obra nueva no es alta con respecto a la concentración poblacional.
Esto nos lleva al siguiente punto. La oferta hasta el momento en proyectos en pozo, construcción o a estrenar no es suficiente para la demanda actual. Tampoco se visualiza que pueda ser satisfecha en el mediano plazo. Básicamente, las personas han cambiado, desde su forma de vivir en los hogares hasta la cantidad que habitan en un mismo techo y cuánto tiempo viven en un mismo lugar.
Cada año se movilizan a la capital miles de personas que se instalan a estudiar, trabajar o realizar otras actividades. También, Uruguay se ha vuelto una plaza atractiva no solamente para invertir en inmuebles, sino para vivir. Un ejemplo son los más de 23.000 argentinos que solicitaron residencia en los dos últimos años, según la Cancillería uruguaya. Si todas esas personas hubieran comprado en Montevideo, ya no habría viviendas en construcción, a estrenar o usadas para comercializar.
En definitiva, el mercado inmobiliario no está saturado. Uruguay tiene potencial para ampliarse a lo largo y ancho del territorio por muchos años más.
3. Unidades de 1 dormitorio en Montevideo, ¿hay apartamentos a estrenar por debajo de USD 100.000?
La respuesta es no. O por lo menos no es usual encontrar esas oportunidades en barrios costeros o en el centro de la capital. Los apartamentos de 1 dormitorio son altamente demandados, por lo que en los proyectos inmobiliarios tienden a irse antes que las demás unidades más grandes.
Ese precio lo podemos encontrar en proyectos que están en etapa de pozo y como estrategia de lanzamiento dejan alguna unidad en pisos bajos o contrafrente con una forma de pago al contado.
El promedio de los apartamentos a estrenar en zonas como Cordón, Palermo, Centro y Parque Rodó ronda los USD 130.000. Si analizamos barrios como Punta Carretas, Pocitos, Pocitos Nuevo, Puertito del Buceo y Malvín, los precios de unidades a estrenar rondan en promedio los USD 170.000.
Donde sí es posible encontrar opciones incluso por debajo de los USD 100.000 es en el mercado de las propiedades usadas. De todas formas, es importante analizar el estado de la propiedad y cuál será su uso. En muchos casos, para habitar la vivienda es necesario realizar reformas que pueden aumentar el costo por encima de lo esperado. Y si se trata de una inversión, se deben analizar los costos del inmueble (monetarios o no) que pueden afectar la rentabilidad futura.
En definitiva, en términos generales no se encuentran opciones a estrenar en el entorno de USD 100 mil y si se encuentra alguno se debe analizar el por qué sigue a ese precio. En esos casos (antes de tomar una decisión impulsiva) recomendamos consultar con un asesor para que les pueda brindar un análisis más profundo de la situación.
4. Pozo o terminado ¿Qué me conviene más?
Esta pregunta se da muy frecuentemente en los procesos de asesoría, principalmente en quienes están en búsqueda de su primera inversión o vivienda propia.
La realidad es que depende de los objetivos que tenga el cliente, el riesgo que desee tomar y su situación financiera. De todas maneras, por fuera de los intereses que posea el cliente, vamos a ahondar brevemente desde la perspectiva del riesgo/beneficio.
Para ser claros, siempre hay riesgos latentes de que no se termine un edificio, tanto en Uruguay como en cualquier parte del mundo. Empero, nuestro país ha implementado mecanismos para minimizar este riesgo al mínimo. Esto abarca nuevos requisitos a nivel de regulaciones combinados con fuertes disposiciones jurídicas y notariales. Se estima que menos del 1% de las construcciones medianas y de gran porte que se han ido desarrollando en los últimos 10 años han quedado paradas indefinidamente.
Asimismo, la era de la información ha impactado de forma positiva en los servicios de asesoría inmobiliaria, otorgando mayor capacidad de análisis de cada proyecto y ofreciendo a los clientes las opciones más seguras del mercado.
Los precios en el pozo tienden a estar entre un 10% a un 15% por debajo de los apartamentos terminados. Las formas de pago también han mejorado, dando el beneficio de abonar en cuotas durante la obra y/o dar acceso a préstamos bancarios desde el inicio.
Finalmente, los tiempos de espera para que termine la obra han bajado. Ahora nos encontramos en un promedio de 18 a 24 meses para edificios medianos y de 36 para grandes proyectos. Y a medida que vaya avanzando la tecnología seguramente se pueda disminuir aún más los tiempos.
Por lo tanto, desde una perspectiva financiera, el pozo tiende a tener mayores beneficios económicos para el riesgo que se absorbe en un período determinado de tiempo (en promedio 24 meses).
Esperamos que esta información haya sido de utilidad para despejar dudas acerca del mercado. Si estás en un proceso de compra, te recomendamos complementar la lectura con este artículo sobre cómo comprar un apartamento en Montevideo al menor precio posible.
Desde Justo Acá Propiedades e Inversiones creemos en la importancia y en el beneficio de la asesoría. Estamos a disposición para profundizar en estos u otros temas.
Equipo de Justo Acá Propiedades e Inversiones